조합원 분양권과 일반분양권의 차이점은 무엇인가요?
재개발 지역에서 조합원 분양을 받을 수 있는 조건과 일반분양으로 전환될 때의 조건, 분담금·청약·분양가 기준에서 어떤 차이가 발생하는지, 단순 투자 목적으로 접근할 때 주의할 점은 무엇인지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
조합원은 재개발 사업 구역 내 토지 또는 건물 소유자등이 조합원이 되게 되고 이러한 조합원들에게는 기존 부동산을 평가를 하고 또한 조합원 대상 산규아파트 분양을 해서 조합원분양가로 입주권을 주게 되고 조합원 분양가와 기존 부동산 차액만큼 분담금을 내어야 합니다. 그리고 나머지 분양아파트는 청약을 통해서 일반분양을 하게 되는데 청약을 통해서 당첨이 된 사람들은 분양권을 받게 됩니다. 일반분양자는 청약 시 결정된 분양대금만 받으면 끝이고 조합원의 경우 사업의 결과에 따라서 추가분담금을 받을 수도 있고 내어야 될 수도 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
조합원들에게 주어지는 권리는 분양권이 아닌 입주권입니다. 그리고 재개발시에는 조합동의여부와 관계없이 정비구역 내 토지 또는 건물소유자 , 그외 지상권자는 모두 자동으로 조합원이 되게 됩니다. 그리고 개발에 따른 일반분양을 통해 입주하게 되는 수분양자들에게는 분양권이 주어지게 되고, 이 둘의 차이는 분양가에서도 차이가 있고, 자격에 대해서도 차이가 있습니다. 단순 투자목적으로 분양권이 아닌 입주권을 매수하는 경우에는 가장 중요하게 조합원 승계자격에 해당이 되는지를 판단하시는게 필요합니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
1. 조합원 분양권 vs 일반분양권조합원 분양권
정의: 재개발·재건축 사업에서 해당 구역의 조합원으로서, 기존 주택을 소유하고 있던 사람에게 부여되는 분양권입니다.
소유 조건: 조합원으로서 사업 초기부터 참여해야 하므로, 해당 구역에 이미 거주하고 있거나 주택 소유자가 있어야 합니다.
분양가: 상대적으로 저렴하게 책정됩니다. 주택을 소유한 사람들에게 분양할 때 주택가격 기준이 적용되므로 분양가가 시장 시세보다 낮습니다.
우선 분양권: 조합원 분양권을 가진 사람은 우선적으로 분양 받을 권리가 있습니다. 일반분양에 비해 우선권이 주어집니다.
부담금: 분담금이 재개발 진행 단계에 따라 차등적이며, 사업이 완료되었을 때 차액을 납부합니다.
일반분양권
정의: 재개발·재건축 후에 일반 청약자를 대상으로 공급되는 분양권입니다. 주택을 소유하지 않은 사람이 대상입니다.
소유 조건: 재개발 구역 외에 다른 지역에서 청약을 통해 당첨된 사람만 가능합니다. 즉, 청약통장을 통한 공정한 절차로 분양권을 확보해야 합니다.
분양가: 시세보다 비쌈. 일반분양은 시장 시세에 맞춰 분양가가 책정되기 때문에 조합원 분양권보다는 분양가가 비쌉니다.
우선 분양권 없음: 일반분양은 조합원에게 우선권이 없고, 청약 경쟁을 통해 분양권을 얻어야 하므로 경쟁이 치열할 수 있습니다.
분담금: 일반분양자는 분담금이 별도로 책정되지 않으며, 분양가에 포함된 경우가 많습니다.
2. 조합원 분양권을 받기 위한 조건조합원 분양권을 받기 위해서는 재개발·재건축 사업의 조합원이 되어야 합니다. 이를 위해서는 다음과 같은 조건이 필요합니다.
구역 내 주택 소유: 재개발 구역 내에서 주택을 소유하고 있어야 하며, 그 주택이 조합원 자격을 부여하는 조건을 충족해야 합니다.
조합 가입: 구역 내 주민들이 자발적으로 결성하는 조합에 가입하여 조합원 자격을 얻어야 합니다.
동의 및 참여: 사업이 진행되기 위한 조합원 동의율을 채우는 데 적극적으로 참여해야 하며, 조합이 승인한 사업 진행에 대한 의무를 다해야 합니다.
일반분양권으로 전환되려면 조합원 자격을 상실하거나, 분양 신청을 하지 않거나 하는 경우가 발생할 수 있습니다.
전환 조건: 조합원 분양권을 매도하거나, 사업에 참여하지 않거나, 일정 시점 이후로 청약 신청이 되지 않으면 일반분양권으로 전환될 수 있습니다.
청약 통장 필요: 일반분양권으로 전환되면 일반 청약과 동일한 절차를 거쳐야 하므로, 청약통장이 필요합니다.
4. 분담금·청약·분양가 기준 차이분담금
조합원 분양권: 상대적으로 낮은 분담금. 사업 초기부터 참여한 사람들에게 주어지는 분양가가 낮게 책정되며, 추가로 발생하는 비용은 분담금을 통해 납부합니다.
일반분양권: 분담금 없음. 대신 분양가가 시세에 맞춰 책정되며, 일반적으로 조합원 분양권보다 비쌉니다.
청약
조합원 분양권: 청약 절차가 필요 없으며, 우선적으로 분양권을 부여받을 수 있습니다. 단, 청약통장을 사용하지 않으며, 사업 초기부터 참여한 사람에게 주어집니다.
일반분양권: 청약통장을 통해 일반적으로 공정한 절차로 분양권을 얻습니다. 경쟁이 치열하므로 당첨 확률이 낮을 수 있습니다.
분양가
조합원 분양권: 분양가가 시세보다 저렴하게 책정됩니다. 주택 소유자가 사업 초기부터 참여했으므로 분양가가 시장 가격보다 낮게 책정됩니다.
일반분양권: 분양가가 시세에 근접하거나 시세보다 높을 수 있습니다. 경쟁이 치열하고, 공급물량이 적기 때문에 분양가가 상대적으로 높습니다.
5. 단순 투자 목적으로 접근할 때 주의할 점리스크:
조합원 분양권은 사업이 진행되지 않거나 해제될 수 있는 리스크가 있습니다. 또한, 사업이 오래 걸릴 수 있으므로 자금 회수 시점이 불확실합니다.법적 조건:
투자하려는 구역이 재개발/재건축 구역으로 지정되었는지 확인하고, 조합원 자격을 확보하기 위해서는 법적 절차를 꼼꼼히 검토해야 합니다.시장상황:
해당 지역의 재개발 사업 진척도와 향후 개발 가능성을 철저히 분석해야 합니다. 아무리 좋은 위치라도 사업이 무산되면 손해를 볼 수 있습니다.세금:
결론은? 조합원 분양권은 사업 초기부터 참여해 저렴한 가격으로 분양을 받을 수 있지만, 사업 진행에 대한 불확실성이 존재합니다.
특히 양도소득세나 보유 기간에 따른 세금이 발생할 수 있기 때문에 투자 전에 세금 계획을 철저히 세워야 합니다.일반분양권은 경쟁을 통해 분양을 받을 수 있지만, 분양가가 높고 당첨 확률이 낮습니다.
단순 투자 목적이라면, 사업 진행 상황과 법적 조건을 정확하게 파악하고, 위험 관리가 중요합니다. 참고하세요!!
재개발 지역에서 조합원 분양을 받을 수 있는 조건과 일반분양으로 전환될 때의 조건, 분담금·청약·분양가 기준에서 어떤 차이가 발생하는지, 단순 투자 목적으로 접근할 때 주의할 점은 무엇인지 알고 싶습니다.
==> 아래를 참고하시기 바랍니다.
기격적인 측면에서 조합원 입주권이 분양권가격보다 저렴하게 할당됩니다. 즉 조합원 입주권은 분양권보다 저렴하지만 그 비율은 약 20-30% 정도 저렴한 편입니다.
기타 사항은 거의 비숫합니다. 투자시 주의할 사항으로 입주일정은 언제인지?, 이에 따른 중도금 지금이 어느 정도 규모인지 등을 확인해야 합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
조합원 분양권과 일반 분양권의 차이점은 여러 가지가 있습니다. 아래에서 자세히 설명하겠습니다.
조합원 분양권과 일반 분양권
조합원 분양권
정의 : 재개발이나 재건축 사업의 조합원으로서 재개발로 새롭게 지어질 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다. 조합원이란, 재개발 구역 내에 기존 건물이나 토지를 소유한 사람으로, 조합 설립 당시부터 조합원이 된 경우를 의미합니다.
조건 : 조합원으로 가입해야 하며, 가입 후 일정 기간 동안 조합의 규정에 따라 분담금을 납부해야 합니다.
분양가 : 일반적으로 시세보다 저렴하게 제공되며, 조합원에게 우선적으로 분양 됩니다.개발 이익이 클 경우 프리미엄 상승 가능성이 있는 반면에 사업 지연, 취소,분쟁 등의 위험 요소가 존재합니다.
청약 : 조합원은 일반적으로 청약 절차를 거치지 않고 직접 분양을 받을 수 있습니다.
일반 분양권
정의 : 조합원 물량을 제외하고 시 공사나 조합이 일반인에게 분양하는 권리입니다.조합원 외의 일반 시민에게 분양 되는 아파트의 권리입니다. 청약이나 전매를 통해 분양권을 취득하거나, 분양 받은 사람에게 전매(매매)방식으로 매입하는 것을 말합니다.
조건 : 청약을 통해서 만 신청할 수 있으며, 청약 통장 및 자격 요건이 필요합니다.
분양가 : 조합원 입주 권보다 일반적으로 높습니다.시장 가격에 근접하게 책정되는 경우가 많습니다.
청약 : 경쟁률이 높고, 추첨 또는 가점 제로 선정됩니다. 청약을 통한 무 주택자 혜택 활용이 가능하지만 프리미엄이 이미 붙은 경우, 가격 부담이 큽니다.
조합원 분양을 받을 수 있는 조건
"기존 부동산(건물 또는 토지)"을 제공하고 그 대가로 신축 아파트를 받는 구조
조합원으로 가입하기 위해서는 해당 지역이 조합에 가입해야 하며, 보통 일정한 분담금을 납부해야 합니다.
해당 구역 내에 거주하거나 일정한 조건을 충족해야 할 수 있습니다.
세대 수보다 조합원이 적은 경우, 조합원은 우선적으로 입주 권을 확보
일반 분양으로 전환될 때의 조건
조합원이 아닌 경우, 청약 통장을 통해 일반 분양에 참여해야 하며, 일정한 자격 조건을 충족해야 합니다.
조합원에게 주어지는 혜택이 없으므로 일반 분양 가격에 따라 경쟁해야 합니다.
분담금, 청약, 분양가 기준의 차이
분담금 : 조합원은 사업 진행을 위한 비용을 분담하며, 이는 일반적으로 할인된 가격으로 제공됩니다.
청약 : 조합원은 청약 없이 분양 받을 수 있지만, 일반 분양 자는 청약을 통해 경쟁해야 합니다.
분양가 : 조합원은 저렴한 가격에 분양 받을 수 있는 반면, 일반 분양가는 시장 가격에 더 가깝습니다.
단순 투자 목적으로 접근할 때 주의할 점
위험성 : 재개발이나 재건축 사업이 진행 여부에 따라 투자 리스크가 크므로, 사업 진행 상황을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
시장성 : 해당 지역이 부동산 시장 상황을 파악하여 향후 시세 변동을 예측해야 합니다.
법적 문제 : 조합원으로 가입하는 과정에서 법적 문제나 분쟁이 발생할 수 있으니, 관련 법규를 잘 이해하고 있어야 합니다.
결론적으로 이와 같은 내용을 고려하여 조합원 분양권과 일반 분양권에 대한 이해를 하시면 투자를 하는데 도움이 되리라 생각됩니다. 고 위험, 고수익을 감수 할 수 있는 투자자라면 조합원 입주 권이 좋고, 안정성과 실 입주를 중시하는 무 주택 자라면 일반 분양권이 좋습니다. 매입 전에는 재개발 구역의 진행 단계, 조합원 수, 분담금, 분양가, 세금 등을 꼼꼼히 따져 보는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
조합원 분양권과 일반 분양권은 모두 아파트를 받을 수 있는 권리입니다.
조합원 분양권은 원래 땅이나 건물을 갖고 있던 사람들이 재개발, 재건축 사업을 통해 새아파트를 우선 분양받는 권리며, 일반 분양권은 청약을 통해 외부인이 분양받을 수 있는 권리를 뜻합니다.
조합원 분양권은 일반 분양권 대비 저렴합니다. 원 주민들에게 인센티브를 줘야 개발을 할 수 있기 때문에 일반 분양가보다 저렴합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
조합원 분양권은 권리산정 이전에 소유가 필요하며 이때 우선분양대상자가 됩니다.
일반분양권은 기준일이후 매입자나 무자격자이며청약을 통해 분양받아야하고 프리미엄이 높은 경우가 많습니다.
