전세계약_재계약 및 전월세 전환 질문

Question

안녕하세요.

전세 끼고 빌라를 매입 (약 6억)하여 임차인을 두고 있은지 5년 조금 넘었습니다.

(초기 계약 2년+자동갱신 2년; 그리고 1년 지남)

재계약 시기를 놓쳐서 (1년) 지금이라도 하려고 하는데요,

1. 전세를 5% 정도 올리면 된다고 부동산에서 들었는데 적절한 수준인지 궁금합니다.

2. 전세 올리는게 임차인께서 부담스러울 수 있어 월세로 조금 받는것도 고려하고 있는데, 월세는 어느 정도 수준이면 적절한지 궁금합니다.

3. 재계약 시점을 1년 전으로 해야하는지, 아니면 현재 시점으로 해야하는지 궁금합니다.

4. 제때 계약하지 못하고 지나간 1년 동안에 대한 월세는 요청할 수 있는건가요?

5. 재계약 시 부동산 비용은 어느정도일까요?

답변 미리 감사드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임차인의 경우 첫 2년 후 묵시적 갱신으로 2번 그리고 1년이 지난 상태일 경우 임대차 종료 6~2개월 사이에 임대인과 임차인 사이 재계약에 대해서 논의를 해야 됩니다. 우선 임대인이 다음 재계약에 대해서 시세를 반영해서 임대료를 제시를 할 수 있지만 임차인이 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 5% 상한에서 협의로 진행을 하셔야 하고 이마저도 임차인이 거절을 하게 될 경우 기존 조건과 동결로 2년 더 거주가 가능하게 됩니다. 그리고 2년 후 계약갱신청구권의 행사가 끝난 후는 임대인 마음대로 임대료 조정이 가능하게 됩니다.

재계약 시 대필료 수준으로 공인중개사에게 재계약서를 작성을 하는 것이 좋고 특약사항에 계약갱신청구권을 사용한 재계약이라는 문구를 넣는 것이 좋습니다.

감사합니다.

Answer 2

1. 전세를 5% 정도 올리면 된다고 부동산에서 들었는데 적절한 수준인지 궁금합니다.

===> 주변 시세를 고려하여 판단해야 하는 사항이고 이 기준은 최대 인상률입니다.

2. 전세 올리는게 임차인께서 부담스러울 수 있어 월세로 조금 받는것도 고려하고 있는데, 월세는 어느 정도 수준이면 적절한지 궁금합니다.

==> 협의결과 및 인상율 5% 등을 고려하여 판단이 필요한 사항입니다.

3. 재계약 시점을 1년 전으로 해야하는지, 아니면 현재 시점으로 해야하는지 궁금합니다.

==> 현재 시점이 적절합니다.

4. 제때 계약하지 못하고 지나간 1년 동안에 대한 월세는 요청할 수 있는건가요?

==> 불가합니다.

5. 재계약 시 부동산 비용은 어느정도일까요?

==> 주변 관례에 따라 판단되는 만큼 사전에 협의가 필요합니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 5% 이내 협의 하시면 되겠습니다. 상한 5%입니다.

2. 지역에 따라 정확한 답변을 드리기 어렵습니다. 법정 전월세 전환율 4.25%라 이 기준으로 생각하시면 되겠습니다.

3. 현재 시점으로 하시는 것이 임대인에게 유리합니다.

4. 협의 사항인데 임차인분이 응하지 않을 듯 합니다.

5. 보통 직인 없이 대필한다면 10~20만 원 정도 합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

1. 근래는 5% 인상이 아닌, 보증보험 가능 금액에 맞춰서 재계약을 하는게 일반적입니다.

현 시세에서 5% 올려도 보증보험 가입 가능액 이내에 해당하면 그렇게 올리셔도 됩니다.

2. 1000만원당 5만원 계산합니다.

3. 현 시점으로 하셔야 합니다.

4. 요청은 뭐든 가능합니다만, 거절하겠죠..

5. 계약서 작성비용 10~20정도 듭니다.

참고로 현 상황은 묵시적갱신으로 보아

임차인은 2년계약 주장하면, 질문자분 계획처럼 현 상황 보증금 또는 월세를 증액해서 받기 어려울 거 같습니다.

추가 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

지금은 묵시적 계약이 된상태라 법적으로 올리는 타이밍이 아닙니다

임차인과 협의를 해서 동의가 될때 가능합니다

먼저 임차인과 협의를 하시는게 순서이고 된다고 할때 재계약을 하시기 바랍니다