전월세 전환율 계산법이 제각각인데 정확히 어떻게 되나요??

Question

공인중개사님께 문의드립니다.

최초 전세계약 후 계약갱신청구권까지 모두 사용했고, 이번은 계약갱신청구권 사용 이후 진행하는 재계약입니다.

현재 보증금은 약 3억 원이며, 임대인이 재계약 조건으로 보증금 5억 6천만 원을 제시했습니다.

다만 보증금을 5억 원까지만 마련할 수 있어서, 초과분 6천만 원을 월세로 전환하려고 합니다.

찾아보니 주택임대차보호법상 현재 법정 전월세전환율은 연 4.5%(기준금리 2.5% + 2%)라고 하는데, 반면 일부 공인중개사께서는 실무에서는 연 6%(월 0.5%) 정도를 적용하는 경우가 많다고 합니다.

제 경우에도 법정 전월세전환율(연 4.5%)을 적용하는 것이 맞는지, 아니면 실무에서는 연 6% 수준으로 협의하는 것이 일반적인지 궁금합니다.

또한 실무에서 연 6% 정도를 적용하는 것이 일반적이라면, 법정 전월세전환율(연 4.5%)을 초과해도 법적으로 문제가 없는 것인지도 함께 답변 부탁드립니다.

법정 전월세전환율과 상관없이 현재 실무에서는 연 6%정도가 일반적인가요??

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

계약 갱신 청구권을 썼을때는 5% 한도를 적용받지만 그외에는 협의로 정해집니다

보증금의 일부를 월세로 환산한다면 천만원에 5만원을 받는 경우가 많습니다

그부분은 임대인과 협의를 해서 조정하시면 됩니다

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

전월세 전환금액을 계산하는 방법은 "렌트홈 계산기"를 활용해 보시기 바랍니다. 전월세 인상율은 기존 보증금 또는 월세 중 5%이지만 기준금리가 추가되어 실질적으로 7-8%정도가 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 전월세전환률의 기준은 위 계산법이 맞습니다, (4.5%) 그런데 이는 법에 따른 5%이내 증액제한등이 있을때 적용될수 있는 부분이고, 위 경우는 이미 갱신청구권이 없고 합의갱신을 하는 과정이기에 꼭 위 기준에 따라 전환을 할 의무는 없습니다.

쉽게 말해서 전환율은 4.5%로 전환방법이 있는 것은 갱신청구권을 사용하여 연장을 할 경우 법에 따른 강행규정으로 5%이내 증액만 가능하고 그에 따라 5%을 초과하면 부당이득이 되기 떄문에 합의가 아닌 위 기준에 따라 총 인상범위가 5%를 넘지 않도록 하는 경우 이용이 되는 것입니다.

지금처럼 이러한 제한이 없는 협의 과정에서는 위 전환율을 반드시 적용해야 할 의무가 없습니다.

실무상 현재 1억당 40~45만원으로 보기에 6천만원이라면 월세로 대략 20~25만원전후로 합의되는게 일반적입니다.

Answer 4

법정 전월세전환율은 계약갱신청구권에 의한 갱신이거나 임대인이 주택임대사업자 일 경우에 적용됩니다.

지금은 두가지 경우에 해당하지 않으니 임차료는 임대인과 임차인의 협의에 따릅니다.

6%를 초과해도 관계없고 어떻게 협의 하느냐에 따라 결정될 문제입니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

법정 전월세전환율은 4.5%가 맞지만 실무에서는 6% 선에서 협의를 많이 합니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 전월세법정전환율을 초과를 하게 되면 문제가 될 수 있고 부당이익에 대한 반환을 청구를 할 수 있습니다.

다만 기존 보증금에서 일부분 월세로 전환이 될 시 전월세법정전환율이 적용이 되고 위의 경우 신규계약으로 보여 집니다. 즉 위의 경우는 보증금 얼마에 월세는 임대인이 마음대로 조정이 가능 할 것으로 사료됩니다.

감사합니다.