쌍방계약으로 인한 문서의 효력(강제이행금 등)

Question

안녕하세요.

현재 불법건축물과 관련하여 임대인은 철거를 원하고 있으나, 임차인은 현 상태로 계속 사용하기를 원하는 상황입니다.

1. 임대인에게 부과되는 이행강제금을 임차인이 부담하기로 별도의 합의서를 작성할 경우, 행정처분은 임대인이지만 해당 납부에 대한 임차인의 책임을 위해 별도 합의서가 법적 효력이 있는지 궁금합니다.

2. 기존 임대차계약서에 “현 상태로 임차한다”는 내용이 있으나, 불법건축물 신고 후 이행강제금이 부과될 예정인 상황에서 임차인이 계속 사용을 원할 경우, 별도 합의서를 통해 이행강제금을 임차인이 부담하도록 정하는 것이 가능한지 궁금합니다.

3. 합의서 작성 시 당사자 간인 및 인감도장 날인, 인감증명서 첨부 정도로 충분한지, 아니면 공증이나 확정일자까지 받아야 하는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

불법건축물을 두고 임대인은 철거를, 임차인은 계속 사용을 원해 이행강제금(시정명령을 이행하지 않을 때 반복 부과되는 행정상 강제금)을 임차인이 떠안는 합의를 검토 중이시군요.

이행강제금은 소유자뿐 아니라 점유자인 임차인에게도 직접 부과될 수 있어 부과 상대방이 누가 되느냐에 따라 약정의 효과가 달라질 수 있지만, 두 분 사이에서 임차인이 그 금액을 부담하기로 하는 약정 자체는 계약자유상 유효합니다. 다만 위법상태 존치를 조장하는 정도가 지나치면 무효가 될 여지도 있습니다.

형식은 서면에 서명·날인하면 성립하고, 공증·확정일자·인감증명은 효력요건이 아니라 나중의 다툼에 대비한 증거 수단일 뿐이니, 부담 범위와 기간을 분명히 적어두시길 권합니다.

조금이나마 참고가 되었으면 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

당사자간 합의는 가능하며, 사법적으로도 유효하다고 보여집니다.

당사자간 합의를 무효로 볼 근거는 마땅하지 않습니다.

합의를 증명할 수 있다면 충분하며 공증이 반드시 필요한 것은 아닙니다.