다세대주택을 여러 호실 소유할 때 장단점
가끔 다세대주택을 여러 호실 가지고 있는 소유주분이 계십니다.
다세대면 호수 당 1주택으로 취급되어 세금이 많이 나갈 것 같은데
왜 이런 다세대주택 형태로 가지고 있는지 궁금하네요.
이렇게 된 정책적인 역사와 장단점에 대해서 알려주세요!
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
많은 분들이 다세대주택 여러 호실을 보유하는 걸 보면 “어? 호실마다 1주택으로 치면 세금이 너무 많이 나오지 않나?” 싶거든요. 근데 여기에는 역사적 배경과 구조적인 이유, 그리고 장단점이 따로 있어요. 정리해드릴게요.
다세대주택 여러 호실 소유의 정책적 배경우리나라 다세대주택 제도는 80~90년대 주거난 해소를 위해 도시 저층 주거지에 소형 주택을 많이 공급하려는 목적으로 도입됐어요. 그러다보니 한 건물에 여러 세대를 만들 수 있게 했고, 각 호실마다 별도 등기를 할 수 있게 되어 있죠.
초창기엔 다세대주택 전체를 한 명이 소유하는 경우도 많았고, 임대사업용으로 유리하게 설계된 측면도 있었어요. 그러다 2000년대 이후 다주택 규제와 취득세·보유세 강화가 이어지면서 이게 복합적인 양상을 띄게 됐습니다.
장점매도/임대 유연성
한 채씩 쪼개서 팔거나 임대 놓기 쉽습니다.
특히 임대사업자 등록 시 호실별로 가능.전체 건물 보유보다 세금 계획 유리 가능성
건물 전체 보유하면 비사업용 토지로 간주돼 양도세 중과 대상.
호실별로 쪼개면 경우에 따라 일부만 처분 가능.현금흐름 확보
월세 다세대인 경우, 여러 세대에서 월세 수익 분산 확보 가능.리모델링/재건축 추진 시 협상력
호실 다수 보유자는 재건축 조합 설립이나 협의에서 유리.
호실마다 1주택으로 간주
종합부동산세, 양도세 중과, 취득세 중과에 불리.
특히 조정지역에서는 아주 불리.관리의 어려움
개별 호실마다 세입자 관리, 유지보수, 계약 갱신 등 복잡.금융·대출 제약
2~3주택 이상 보유 시 대출 규제 강력하게 적용.
주택담보대출이 사실상 어려워지거나 불리한 조건.일괄 매도 어려움
→ 건물 전체를 처분할 때, 호실마다 등기라 매수자 찾기 어려움.
특히 조정대상지역·투기과열지구 지정 이후엔 웬만하면 피하는 흐름입니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
질문 주신 내용에 대해서 정리하여 답변 드리니 참고 하시기 바랍니다.
1. 왜 다세대주택 여러 호실을 따로 소유하는가?
예전에는 1주택/다주택 구분 기준이 지금보다 훨씬 느슨했고, 임대소득세나 양도세도 지금처럼 빡빡하게 부과되지 않았습니다. 그래서 다세대를 한 채씩 분할 등기해서 가족 명의로 분산시키면, 절세 + 임대수익 분산 + 상속 증여 대비라는 삼박자를 모두 누릴 수 있었죠.
2. 정책적 역사 흐름
2000년대 초중반까지는 임대사업자 등록만 해두면 세금 혜택이 많았습니다. 특히 비조정지역 + 2호 이하 다세대는 세금 부담이 거의 없었습니다. 가족 명의로 쪼개서 등기하면 다주택자 취급도 안 받고, 각 호실을 1주택자 양도세 비과세 혜택으로 매각이 가능하기도 했습니다.
2017~2020년 부동산 대책 강화기에는 다주택자 중과, 임대소득 과세 전면화, 종부세 강화 등으로 이렇게 쪼개 놓은 다세대도 세금 폭탄의 대상이 되기 시작했습니다. 이제는 같은 건물에 호실을 여러 개 가지고 있으면 "호수마다 1주택으로 취급" 다주택자로 간주되고 양도세·보유세 부담이 급격히 증가했습니다.
3. 그럼에도 불구하고 왜 지금도 유지되는가?
보통 원룸형 다세대는 수익형 부동산으로 접근합니다. 세금이 좀 나가도 매달 월세가 꾸준히 들어오니까요. 자녀에게 1호실씩 증여하거나 명의 분산하기에도 용이해서 상속설계에 유리한 구조라고 볼 수 있습니다. 또한 전체 매각이 아니라 호실별 분리 매매도 가능해, 자금 필요 시 한 호실만 매도하는 것도 가능하다는 장점이 있습니다. 특히, 도심지에 위치한 다세대는 토지 지분 확보 + 임대 수익 + 재개발 기대까지 가능성이 있는 구조입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
1990년 우리나라의 도시가 발전이 되고 도심으로 사람들이 몰리면서 도심의 주택난이 심각해지자 정부에서 이러한 주택난 해소를 위해서 단독주택등을 여러 세대가 거주가 가능 형태의 건축물로 짓도록 정책을 펼치게 됩니다.
즉 기존 단독주택지에서 다세대주택을 짓도록 허용을 하게 되므로써 지금의 1동의 연면적이 660m2이하이며 층수가 4층이하의 공동주택 형식으로 건축을 하게 되었던 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
1980~90년대 도시 인구 급증에 따라 저밀도 주택을 고밀도 주택으로 전환하는 수단으로 다세대,다가구 주택이 등장했고
임대 수요에 대응하기 위해 1개 건물 안에 여러 세대가 들어가도록 설계됐습니다
이때 정부는 서민용 주거 공급 확대를 위해 다세대주택에 대해 상대적으로 완화된 규제를 적용했습니다
과거엔 다세대주택 전체를 1주택처럼 보고 종합 부동산세, 양도세 측면에서 유리했는데 2020년대 이후 부동산 투기 억제 목적으로 호실별로 1주택으로 취급해 여러 호실 소유 시 다주택자로 종부세,양도세 , 취득세를 중과해서 단점이 됐지만
그래도 다주택을 소유한 정점은 공실이 나도 나머지 호실에서 수익이 유지되고 한 건물 안에 모여 있어 관리가 효율적이라 지금도 다세대주택을 가지고 있는분들은 생활을 안정감있게 하는 편입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 건물에 대해서 구분건물의 경우는 각호수별 등기가 존재하는 다세대가 되고, 건물하나를 하나의 등기부를 사용하는 경우 다가구가 됩니다. 질문처럼 다가구의 경우는 주택보유수가 늘어나게 되면서 단순하게 보면 세금에서 불리할수도 있지만 오히려 임대사업자등록등에 따라 더 유리한 부분이 있을수도 있고, 각 세대별 과세표준이 낮아지기 떄문에 개별상황에 따라 절세가 더 될수도 있습니다. 그렇기에 실제 다가구에서 다세대로 전환하는 경우가 많습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
다세대는 개별로 등기되는 주택입니다
따라서 호당 1주택으로 세제가 적용되겠습니다
아파트나 단독에 비해서 낮은 가격입니다
많은 수의 다세대 주택을 갭투자 형태로 소유하고 임대차 수익사업을 하는 분도 있고
매매사업을 할 수도 있습니다
사업성과와 전망은 개별적이므로 일괄 재단하기 어렵겠지요안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
다세대 주택을 여러 호실로 보유하는 이유는 과거에 이미 취득해 놓은 분들이며 지금 처분하면 세금이 많이 나와 그냥 임대수익 유지 전략 차원에서 여러 호실로 유지 중으로 알고 있습니다.
또한 증여 전략으로 101호는 아들, 102호는 딸에게 분산 증여할 때 용이합니다.
일정 조건만 충족하면 양도세/종부세 혜택도 받을 수 있어 여러 혜택을 받을 수 있는 장점이 존재합니다.
감사합니다.