농지매매시 특약사항 질문드립니다.
특약들을 적고 있습니다.
현재 등기부가 깨끗하고 공동소유긴 하던데, 소유권 이전 때까지 등기부상태유지도 특약사항에 작성하는것이 좋을까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
농지 매매계약 시 특약사항은 향후 법적 분쟁을 예방하고 계약 당사자의 권리를 명확히 하기 위해 매우 중요합니다.
특히 등기부등본이 현재 ' 깨끗한 상태 ' 라면 , 그 상태가 소유권 이전 시점까지 유지되는 것을 보장받는 것이 구매자 입장에서 유리합니다.
따라서 이 내용을 특약사항에 명시하는 것이 바람직합니다.
첫째 , 등기부 상태 유지 특약은 매도인이 해당 농지에 추가적인 저당권 설정 , 가압류 , 임차권 설정 등 일체의 권리변동 행위를 하지 않겠다는 약속을 의미합니다.
공동소유인 경우 , 공동소유자 중 누구라도 이러한 행위를 할 수 있으므로 , 명확히 특약으로 제한해야 합니다.
둘째 , 이 특약을 통해 매수인은 소유권 이전 시점까지 농지가 법적으로 깨끗한 상태로 존재함을 보장받게 됩니다.
만약 그 사이 권리침해가 발생하면 계약 해제 또는 손해배상 청구 등의 법적 조치를 취할 수 있는 근거가 마련됩니다.
셋째 , 작성 예시는 다음과 같습니다.
" 본 매매계약 체결일부터 소유권 이전등기 완료일까지 , 해당 부동산 등기부등본상의 상태 (저당권 , 가압류 , 가처분 , 임차권 등 포함) 를 현재 상태로 유지하며 , 매도인은 일체의 권리변동 행위를 하지 않기로 한다 "
결론적으로 , 현재 등기부가 깨끗하더라도 그 상태를 유지하도록 하는 특약사항을 계약서에 포함시키는 것이 매우 유익하며 , 향후 발생 가능한 법적 위험을 줄이는 안전장치가 됩니다.
특히 공동소유 농지일 경우에는 더욱 필요성이 큽니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
등기부 상태 유지 특약은 반드시 넣는 것이 좋습니다
공동소유 농지의 경우, 지분 이전·권리 설정 방지 조항도 추가하는 것이 안전합니다
계약 전에 최신 등기부등본을 반드시 열람하고, 계약 후에도 한 번 더 확인하시기 바랍니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
매매시에는 "소유권이전 등기 완료시까지 지상권, 저당권, 임차권 등 토지에 대한 일체의 제한물권을 설정하지 않는다" 정도로 적으시는 것이 좋을 것입니다. 그외에도 토지 매매시에는 토지내 무단 점유자 및 지장물 철거후 인도, 토지내 폐기물 등 발견시 매도인의 책임으로 처리, 공부상의 면적과 실측면적이 다르면 실측 후 차이에 따라서 금액 조정 등도 포함시키는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 반드시 넣는 것이 좋습니다.
지금 등기부가 깨끗하다 하더라도
계약~ 잔금 기간중에
근저당 설정
가압류, 압류
타인명의로 소유권이전
등의 권리변동이 발생하고도 남는 시간입니다.
이런 경우에 해당 특약이 없으면 계약금을 잃거나 잔금치르고도 소유권이전이 안됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 작성하는 것이 좋습니다.
등기 이전에 근저당권을 설정할 수도 있기 때문에 기존 상태 유지 조건으로 매매 하는 특약을 기재하는 것이 좋을 듯 합니다.
감사합니다.