전세 보증보험 가입여부확인 및 조언 부탇드립니다

Question

이번에 수도권 오피스텔 전세 임차 생각중이며, 전세금은 9,000만원

시세는 (kb시세파악불가)

허그 안심전세 어플 추정시세 0.920억~1억

단일 소유자

등기부등본 갑구 24년도에 2-1 민간임대주택등기 사항 있으며. 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간 임대료 증액기준을 준수해야하는 민간임대주택임

이라고 적혀있음

등기부등본 을구는 깨끗

이 임차인의 다른 부동산 +1채 더있으며 이 부동산 역시 융자 없음(을구 깨끗)

본인은 허그 전세보증보험을 희망하나 전세가율(하한율)이 시세의 90프로를 넘어 가입이 불투명한 상태.

계약은 2년 하려고 함.

대출없이 전액 현금으로 계약하려하나 보증보험 가입여부가 불투명해 너무 불안한데 조언 부탁드립니다.

* 민간임대주택등기는 현세입자(나갈예정) 때문에 등록한거라는 말을 얼핏 들었는데 무시해도되는건지 라는데 찝찝합니다. 해당 등기는 의무가입이 10년이 맞는지도 헷갈리고요.

*매물이 맘에 들어 가계약금 예치완료이며 웬만해서 해당 매물 계약하려하나 조금의 불안감도 제거해줄 제도적 장치를 모색 중입니다.

해당 경우 적당한 전세안심장치 혹은 제도 공유 부탁드립니다

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

해당 주택이 민간임대주택으로 등록되어 있다면 임대인은 법적으로 임대보증금 보증보험 가입이 의무이므로 임대인에게 가입 증명서 제출을 계약 조건으로 강력하게 요구하세요. 전세가율이 90%를 초과해서 개인 보증보험 가입이 불투명한 상황이므로 계약 특약에 임대인의 추가 근저당 설정 금지와 위반 시 즉시 계약 해지 및 보증금 반환 조항을 반드시 포함시키세요. 잔금 전 임대인의 미납 국세 여부를 반드시 확인하고 대항력을 확보하기 위해서 잔금 지급 방일 즉시 전입신고와 확정일자를 받으시되 임대인의 보증보험 가입 의무 이행 여부를 최우선으로 검증하시기 바랍니다.

Answer 2

보증보험 가입 가능 여부가 가장 큰 변수입니다. 반드시 계약서에 보증보험 가입 불가 시 계약 해제 특약을 넣으셔야 안전합니다. 민간임대주택 등기는 단순히 현 세입자 때문에 등록했을 가능성도 있지만, 법적 의무기간이 존재할 수 있으므로 반드시 지자체 확인이 필요합니다. 대출 없이 현금 계약이라도, 보증보험이 없으면 리스크가 커지므로 제도적 장치를 마련하는 것이 필수입니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

불안하실만 한데 지금 적어주신 내용만 보면 무조건 안되는 전세는 아니지만 보증보험이 불확실하면 계약 전 단계에서 안전장치를 더 거는 게 맞다고 보여집니다.

지금 상황은 아예 위험한 물건 이라기보다 보증보험이 붙느냐에 따라 안전도가 크게 달라지는 물건입니다.

그래서 보증보험 가입이 안 되면 계약하지 않겠다는 기준을 세워두는 게 가장 깔끔합니다.

한 줄로 정리하면 민간임대주택 등록 문구가 있고 전세가율이 높아 보이면 보증보험 가입 가능여부를 계약 조건으로 못 받지 않으면 불안합니다. 감사합니다.