등기부등본에서 확인할 수 있는 위험신호는 뭐가 있나요?
등기부등본에서 확인할 수 있는 전세사기의 위험신호는 무엇이 있나요?
어떤 부분을 확인해야 안전하게 계약을 할 수 있는지 알려주세요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
등기부등본을 확인하는 이유는 선순위 근저당권자가 있는지 없는 지 확인하는 것이 가장 큽니다.
선순위 근저당이 없다면 임차인이 가장 선순위자라서 위험부담이 많이 사라집니다.
또한 임대인이 실제로 소유주인지도 확인하는 것이 좋습니다.
이 두 부분을 확인하시길 바랍니다.
감사합니다.
등기부등본에서 확인할 수 있는 전세사기의 위험신호는 무엇이 있나요?
어떤 부분을 확인해야 안전하게 계약을 할 수 있는지 알려주세요!==> 등기부등본에서 위험을 확인할 수 있는 사항은 담보물권이 얼마딘지?, 가압류 또는 압류 등 권리제한 사항이 있는지를 가지고 판단하는 만큼 매우 중요하다고 할 수 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기를 당하지 않으려면 계약전 서류부터 꼼꼼하게 확인하셔야 하는데, 특히 등기부 등본을 통해서 살펴보았을 때, 가등기, 가압류, 가처분, 압류, 경매 등은 있으면 피하시는 것이 좋고, 신탁등기가 되어 있다면 필히 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인하여 누구와 어떻게 계약해야 하는지를 확인해야 합니다. 또한 임차권 등기가 되어 있다면 보증금을 돌려주지 못한 기록이므로 주의하셔야 합니다. 그리고 저당권이 있는지도 확인해야 하는데, 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 것이 바람직 하며, 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 단독, 다중, 다가구주택의 경우 선순위채권(저당권 등)과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 전세보증보험 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
사실 등기부등본을 통해서 있으면 위험한 권리가 있다면 갑구에 존재할수 있는 가등기, 가압류가 있을수 있으며, 후순위에서는 근저당이나 저당권있고 채권채고액이나 채무액이 주택평가금액과 차이가 없거나 높은 경우, 그외 임차권 등기등이 있다면 위험하다고 볼수 있습니다. 그리고 최근에는 신탁등기된 부동산의 경우도 계약시점에 신탁사로부터의 동의서를 받지 못하는 경우에는 위험요소가 될수 있습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전세사기를 예방하기 위해서는 등기부상ㅡ을구ㅡ란에 등기설정 및 근저당 설정 총금액이 주변시세가 보다 70%이상이 되면 의심스럽고 80%이상이면 전세보등금 반환 받기가 어렵다는 견해입니다
물론 지역별 편차가 있긴하지 마는ㅡㅡ?
이러한 이유은 만에 하나 전세보증금 반환이 어려울 때 임의 경매신청읗 통하여 전세금을 반환받아야 하는데 등기설정금액이 낙찰가에 비하여 과다할 때 본인의 전세보증금을 반환받을 수 없기 때문입니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,소유자 정보 확인 (갑구 상단)
실제 임대인과 등기부등본 상 소유자가 일치해야 합니다
명의가 다르면 계약 무효 위험이 있습니다
임대인이 가족 명의,지인의 집등 핑계를 대면 주의를 해야 합니다
,소유권 변동 이력 다수 (갑구)
짧은 기간 안에 매매가 반복되면 전세사기 가능성 매우 높습니다
이른바 돌려막기 수법으로 볼수 있습니다
최근 몇 년 안에 2~3번 이상 소유권 이전된 경우 주의하셔야 합니더
,근저당권 설정 여부 (을구)
근저당이 있다면 해당 채권자(은행)가 임차인보다 우선 순위입니다
보증금이 근저당 금액보다 낮더라도 경매 시 회수 어려울 수 있으니 근저당이 없는것이 가장 안전합니다
,근저당 설정일 vs 전입·확정일자 선순위 비교
선순위 근저당/임차인이 있는지 반드시 확인해야 합니다
보증금 반환 우선순위는 등기일 → 전입일자 → 확정일자 순서
가압류, 압류, 가처분, 경매 개시 결정 (을구)
‘채권자에 의한 가압류’, 국세청 압류, 법원 경매개시결정 등 표시된 경우에는
소유자에 금전 문제 발생 중이란 신호. 매우 위험합니다
,소유자가 법인,임대사업자인 경우에는 보증보험에 75%를 의무적으로 들어줘야 하는데 임대사업자로 등록된 법인은 보증보험 가입 거부 사례 다수일 경우 위험합니다
일부 전세사기범이 허위 법인을 통해 물건 돌려막기 수법을 사용하고 등기부에 법인명(주식회사 등) 있으면 추가 서류 확인이 필수입니다
발급일자 꼭 확인 (발급 후 1~2일 내 최신본 사용)
중개인이 보여주는 등기부가 오래된 것일 수 있어서 근저당이 새로 잡혔을 가능성 있으니 확인이 필수 입니다
이런부분을 빨리 알아차리기 바랍니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
먼저 등기부 등본을 볼 줄 알아야 합니다. 등기부 등본은 크게 표제 부, 을구 로 구성됩니다. 전세 사기 등 위험 신호를 파악하기 위해서는 주로 갑 구 와 을 구로 자세히 살펴보아야 합니다.
표제 부 확인 : 계약하려는 집의 주소와 면적 등이 등기부 등본과 정확히 일치하는지 살펴 보아야 합니다
갑 구(소유권 관련 정보)확인 :
현재 소유자가 누구인지 확인하고, 계약하려는 임대인의 신분증과 등기부 등본 상 소유자가 동일한지 반드시 확인해야 합니다. 소유권 변동 이력도 살펴보는 것이 좋습니다.
가등기, 신탁 등기, 압류/ 가압류, 소유권 이전 등기 가처분 등이 있는지 봐야 합니다.
을 구 (소유권 외 권리 관련 정보)확인:
근저당 설정 : 이 부분은 해당 부동산을 담보로 대출을 받은 금액을 나타냅니다.
근저당 금액이 높다면 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.
전세 보증금과 근저당 설정 액 의 합 이 부동산 시세의 80%(또는 그 이하)를 넘지 않는 것이 일반적인 안전 기준으로 여겨집니다.
안전 하게 계약할 수 있는 방법으로 몇 가지 제시해보면 :
등기 사항 증명서 상 임대인과 계약을 해야 합니다. 그러므로 계약 시 실제 소유자인지, 대리인이라면 정당한 위임장을 소지했는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
임대인의 국세 및 지방세 납세 증명서를 통해 임대인의 세금 체 납 여부도 확인하는 것이 중요합니다.
등기 사항 증명서는 계약 시, 잔금 시 필히 확인해 봐야 합니다.
확정 일자 및 전입 신고 : 계약 후 바로 확정 일자를 받고 전입 신고를 완료해야 보증금을 법적으로 보호 받을 수 있습니다.
전세 보증금 반환 보증 가입 고려 : 주택 도시 보증 공사(HUG)나 SGI서울 보증 등의 전세 보증금 반한 보증 상품에 가입하는 것을 고려해 보셔야 합니다. 이는 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증 기관에서 대신 지급해 주는 제도입니다.
결론적으로 등기부 등본은 중요한 서류이지만 이것 만으로는 모든 위험을 알 수 없으므로 계약하려는 부동산에 충분히 알아보고 체크해서 계약할 것을 권해드립니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
전세 계약할 때 등기부등본만 잘 확인해도 전세사기를 대부분 피할 수 있어요.
제가 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 전세사기 위험신호 정리해드릴게요.등기부등본 확인 포인트
1.소유자 정보 (갑구)계약하려는 집주인 명의와 실제 임대차 계약서상 임대인 이름이 일치하는지
만약 다르면 대리인 계약서/위임장 확인 필수
2.근저당권/담보권 설정 여부 (을구)가장 중요한 부분!
근저당권 설정 여부와 금액
예: 근저당 3억 설정, 전세보증금 2억
해당 주택의 시세나 매매가 대비 근저당 + 보증금 합계가 너무 크면 위험선순위 채권
나보다 앞선 권리가 많으면, 만약 집이 경매로 넘어갔을 때 내 전세금 못 돌려받을 가능성 높음
주의:
근저당 없는 집이 가장 안전
근저당 있더라도 주택 시세의 60% 이하면 상대적으로 괜찮음
선순위 전세권, 가압류, 가처분 등 있는지 꼭 확인
3.가압류·가처분·경매개시 결정 여부을구에 가압류, 경매개시, 가처분 등 있으면 절대 계약 금지
4.소유권 변동이 잦은 경우 (갑구)
→ 이미 문제가 발생한 매물최근 1~2년 사이 매매가 잦은 집
→ 보증금 돌려막기식 전세사기 가능성
→ 이 경우 전세보증보험 가입 가능 여부 꼭 확인추가로 확인하면 좋은 것
전세보증금반환보증 가입 가능 여부
보증보험 가입 가능한 매물인지 미리 체크
(가입 안 되면 뭔가 권리관계에 문제 있을 가능성)건축물대장, 실제 현황
불법건축 여부 확인 (위반건축물 여부)
등기부등본 보는 방법 요약
‘갑구’ → 소유권 변동 및 소유자 확인
‘을구’ → 근저당권, 전세권, 가압류, 경매 여부 확인참고하세요!