사실혼 관계에서 매매 후 전세대출 관련하여 질문드립니다.

Question

안녕하세요. 현재 저와 남편은 법률혼 관계가 아닌 사실혼 관계로 슬하에 자녀1이 있습니다. 남편과 저 모두 수도권에 1주택을 소유하고 있으며, 가지고 있는 주택들이 매매가 되지 않아 서울로 전세를 얻고 싶은데 쉽지 않은 상황입니다.

그래서 남편 명의의 집을 저에게 매도한 후 무주택자가 된 남편이 전세대출을 일으켜 서울 전세를 들어가고자 합니다.

혹시 이때 문제가 되는게 있을까요?

남편 명의 집 매도는 부동산을 통해 진행할 예정이며, 계약금+잔금, 취득세 모두 지불할 예정입니다.

추후에 무주택자가 된 남편이 전세대출을 일으킬 때 제 앞으로 있는 주택2개가 문제가 되서 대출을 받기 어려울지 문의드립니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

사실혼 관계라 하더라도 주민등록상 세대가 같거나 실질적인 생계를 공유하는 특수관계인으로 볼 수 있습니다.

시세보다 현저하게 낮거나 높은 가격으로 거래할 경우 세무당국에서 이를 가장매매로 판단하여 양도소득세를 부인하거나 매수인에게 증여세가 추징될 수 있습니다.

따라서 남편 명의 집을 본인에게 매매하는 형식으로 일시적인 무주택자를 만드는 것은 세법상 가장매매나 위장 거래로 오해 받기 매우 쉽습니다.

실제 시세대로 정상거래를 하고 세금을 모두 치른다 해도 세무서에서 사후 검증을 나올 수 있으니 조심하시길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

현재는 부부가 사이가 아니기 때문에 각각 1주택자이게 됩니다.

그 상태에서 정상적인 매매를 해서 남편분께서 무주택자가 되게 되고 아내분께서 2주택자가 되게 됩니다.

남편분의 경우 무주택자이기 때문에 크게 문제가 되지 않습니다. 따라서 남편분이 전세로 가게 되면 우선 아내분의 경우 동거인으로 세대를 같이 할 수 있겠지만 현재 정부의 비거주자에 대한 규제가 심하기 때문에 아내분의 2주택이 향후 발목을 잡을 수도 있다 사료됩니다. 향후 혼인신고를 하게 되면 둘다 1가구 2주택자가 되는 것도 부담이 될 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

법률혼이 아닌 사실혼 관계이기 때문에 금융기관 심사시 세대원 주택 수 산정에서 남편의 대출에 아내의 집이 직접적으로합산되지 않습니다. 다만 세법상 부부간 고가 매매나 자금 출처 조사가 발생할 수 있고 시중 은행의 전세대출 상품 종류에 따라서 세대원 범위나 실거주, 주택 보유 해석이 다를 수 있어서 제약이 있을 수 있으니 대출 받으려는 은행에 먼저 상담 받으시는 것이 필수입니다. 또한 주택 매매시 발생하는 취득세, 양도소득세 비과세 여부 상실, 향후 자금 이동에 대한 소명 등 부수적인 비용과 리스크도 검토하셔야 하니 국세청 126번이나 세무사에게 상담받으시는 것이 가장 정확합니다.