전세 2차 재계약 직전, 집주인의 매매
안녕하세요
저는 전세 세입자이고, 전세 1차 재계약해서 만료 2달을 좀 더 앞두고 있습니다.
집주인분께서 만료일 기준 3개월 좀 더 전에 저에게 재계약 의향을 물으셨고
저는 재계약하겠다고 말씀드렸는데
집주인분이 매매 의향도 있으셔서 알겠다고 하면서 집을 부동산에 내놓은 상황입니다.
즉, 일단 전세 연장은 받되, 매매를 내놓으신 상황인데
문제는 실거주 하실분들과 전세를 끼고 하시는 분들 모두 대상으로 보고 계시다는 겁니다.
관련하여 질문 드립니다.
1. 만약 실거주 하시겠다는 분들에게 매매가 성립되면 저희는 집을 빼줘야 하는 상황인가요?
2. 아니면 계약 만료 2개월 이라는 기준점이 있을까요? 즉, 2개월 이상 남았을때 매매가 되면 저희가 계약 만료일 전에 나가야 하고, 아니면 다른 재계약 없이 2년간은 추가로 거주가 가능할지
3. 2개월이 안남았을 때 재계약이 되었는데, 거주하려는 사람에게 매매를 하겠다고 하면, 저희는 어떤걸 요구할 수 있을까요? 이사비, 복비 외에 집구할 시간 2개월 정도 요구가 가능할까요?
4. 구두계약으로 1년만 추가연장도 가능할까요?
저희가 대출을 끼고 있고, 아직 내년 거취가 불분명해서 당분간은 현위치에 더 살고 싶은데 복잡하네요 ㅠ
답변은 미리 감사드리고, 저희가 어떤 전략 취하면 좋을지도 조언해주시면 감사드리겠습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 기존 임대인과 재계약 협상 과정에서 묵시적갱신이나 계약갱신청구권등을 행사를 해서 임차인이 다음 2년에 대한 보장을 받은 상태에서는 2년 더 거주가 가능하게 됩니다. 임차인이 기존 임대인과 협의를 해서 취득한 권리는 임대인이 승계를 받게 되기 때문입니다. 새로운 임대인이 소유권이전등기전에 임차인이 기존 임대인에게 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 2년 더 거주가 가능합니다. 이러한 권리로 만일 퇴거를 받아주게 될 시 협상으로 사용하시면 될 것으로 사료 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1~2. 이미 임대인과 재계약에 대한 협의가 이루어진 만큼 새로운 임대인이 변경되더라도 계약에 대한 연장은 그대로 인수받을 것으로 보입니다. 그에 따라 실거주를 원하는 임대인이 구매를 하더라도 퇴거는 하지 않아도 됩니다. 보통 만기6~2개월전에 임대인이 변경되고 실거주를 원할 경우 갱신청구권등을 거부하고 퇴거를 요구하는 경우가 있는데 이는 이전 임대인과 재계약에 대한 합의가 이루어지지 않은 상태에서나 가능하며, 이미 합의까지 이루어진 상태에서는 재계역에 대한 승계를 하여야 하기 떄문입니다.
3.임차인이 동의를 하고 퇴거를 한다면 보통 이사비용과 중개보수등을 요구할수 있고 해당 금액수준은 주변부동산을 통해 대략적인 금액범위를 안내받으신뒤 해당 금액을 기준으로 협의를 하시면 됩니다.
4. 이미 재계약에 대한 협의를 하셨다면 그에 따르셔야 하고 계약기간에 대한 조정은 임대인과 별도 협의를 하셔야 할듯 보입니다. 상대방이 동의하지 않으면 계약기간조정은 어려울듯 보입니다.
일단 새로운 임대인이 구해지지 않은 상태이기에 너무 걱정하지 않으셔도 될듯 보이고, 임대인이 구해지고 해당 임대인이 실거주를 요구한다면 이미 재계약 합의가 이루어진점등을 근거로 거주하겠다는 의사를 통보하시면 될듯 보입니다. 이에 문제가 된다면 새로운 임대인이 매도인인 전임대인에게 문제를 제기할것이고 이후 과정은 지켜보시면서 대응하시면 될듯 보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임대차보호법에 따르면, 세입자가 계약기간이 남아있는 전세 계약을 하고 있다면,
집주인이 집을 매매하더라도 세입자가 계약 종료일까지 거주할 권리가 있습니다
재계약 구두 약속도 가능하지만, 서면계약을 권장합니다
만약에 집이 매도되어 새 집주인이 실거주 요청 시 협의 가능하고 , 이사비나 준비기간을 요구 할수 있습니다
계약 종료일 전이라도 법적 보호 받을수 있고 새 집주인도 기존 전세 계약 승계도 가능합니다
1. 만약 실거주 하시겠다는 분들에게 매매가 성립되면 저희는 집을 빼줘야 하는 상황인가요?
==> 협의결과에 따라 판단이 필요한 사항이고 질문자님께서 임대인의 요구를 거절할 수도 있습니다.
2. 아니면 계약 만료 2개월 이라는 기준점이 있을까요? 즉, 2개월 이상 남았을때 매매가 되면 저희가 계약 만료일 전에 나가야 하고, 아니면 다른 재계약 없이 2년간은 추가로 거주가 가능할지
==> 게약종료일자를 기준으로 2개월이내 협의결과가 우선이고 그렇지 않는 경우 법에 따라 처리해야 합니다
3. 2개월이 안남았을 때 재계약이 되었는데, 거주하려는 사람에게 매매를 하겠다고 하면, 저희는 어떤걸 요구할 수 있을까요? 이사비, 복비 외에 집구할 시간 2개월 정도 요구가 가능할까요?
==> 중개보수, 이사비용 등 청구 가능합니다
4. 구두계약으로 1년만 추가연장도 가능할까요?
==> 가능합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
1. 실거주 매수자가 계약하면 게약 만료 시점까지는 살수 있어 바로 퇴거 의무는 없습니다.
2. 계약 만료 2개월전까지는 집주인이 실거주 통보해야 하므로 그 시점이 중요한 기준점입니다.
3. 2개월 이내 재계약이 이미 성립된 상태라면 이사비, 복비, 거주기간(통상 2개월) 요구가 가능합니다.
4. 구두로 1년 연장도 가능하지만 서면으로 남기는 것이 분쟁 예방에 안전합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
이러한 상황일 경우 더 거주를 하셔야 겠다면, 가장 안전하게는 매매계약 전 전세 재계약을 하시길 추천 드립니다. 본래 계약만료일 6개월 - 2개월 전에 서로 아무런 통보가 없다면 묵시적 갱신이 되지만, 지금같은 경우는 그렇게 하기는 어려울 것 같습니다. (이미 매매의사를 밝혔음)
그러나, 현재 상황에서 2년혹은 1년으로 재계약을 하신다면(매매계약전) 매매 인수자는 해당 계약을 인수하여야 할 의무가 생깁니다. 실거주 목적으로 구매할 분들이라도 먼저 되어 있는 재계약이 우선시 되기 때문입니다.
따라서, 1년 정도로 재계약을 먼저 시도를 해 보시는 것이 좋을 것 같습니다. 감사합니다.
구두계약은 다툼의 여지가 있어 좋지 않습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임차주택이 매도되더라도 기존의 임대차 계약은 유효하므로 계약기간까지는 거주하실 수 있지만, 만일 주택이 매도되어 신규 집주인이 임대차계약 종료 2개월전까지 매수 후 등기를 완료하게되면 임차인이 계약갱신청구권을 사용하더라도 직접거주를 사유로 이를 거절할 수 있으며, 이 경우에는 임차인이 퇴거를 해야 합니다.
따라서 계약만료 2개월 시점을 넘김 여부가 중요한데, 먼저 계약갱신청구권을 사용하시고 신규 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 하지 못한다면 계속 거주가 가능할 수 있습니다. 계약만료 2개월을 넘기고 등기를 했으나 퇴거를 요구한다면 이를 거절하실 수도 있고 이사비, 복비, 집구할 시간 여유 등을 놓고 협의하실 수도 있을 것입니다.
계약갱신청구권을 사용하여 갱신된 경우에는 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에게 통지할 수 있고 통지한지 3개월이 지나면 보증금을 돌려받을 수 있으므로 1년 등 기간에 구애받을 필요 없이 나가고자 하는 기간에 맞추어 통지를 하시면 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 기존 임대인과 재계약을 했다면 매수인은 포괄하여 양수하는 것이라 크게 문제될 것이 없습니다. 재계약 기간까지 거주하셔도 됩니다.
2. 답변은 위와 같습니다. 재계약서를 작성하시면 매수인은 포괄양수하기 때문에 재계약 기간까지 거주하실 수 있습니다.
3. 2개월이 남지 않았으면 묵시적 갱신이 됩니다. 따라서 기존 계약대로 연장되는 것이라 계약 기간까지 2년 더 거주 가능합니다.
4. 구두계약은 법적 효력이 약하기 때문에 계약서 작성을 추천드립니다.