거주 중인 아파트가 리모델링 사업을 하는데 이를 반대할 경우
아파트 리모델링 사업이 진행중인데 세대 분담금을 감당하기 어려운 세대는 조합이 매입을 하는걸로 알고있습니다.
그때 조합에 반대하는 세대를 매입하는 가격의 기준이 어떻게 되는지요?
법적으로 매입 기준이 정해져있는건가요?
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
아파트 리모델링 사업에서 조합이 반대 세대의 주택을 매입할 때 가격 기준은 법적으로 명확하게 정해져 있는 것은 아닙니다. 하지만 일반적으로 감정평가를 통해 보상이 이루어지는 방식이 사용됩니다.
조합이 매입하는 가격은 보통 다음과 같은 기준을 따릅니다.
감정평가 금액
조합이 의뢰한 감정평가법인과 반대 세대(소유자)가 의뢰한 감정평가법인의 평가를 바탕으로 평균값을 산정하는 방식이 일반적입니다. 이 과정에서 주변 시세, 공시지가, 최근 실거래가 등이 반영됩니다.조합 내부 기준
일부 조합에서는 감정평가 결과와 함께 조합원 간 형평성을 고려하여 일정 기준을 설정하기도 합니다. 예를 들어 기존 조합원이 납부해야 할 분담금을 감안하여 감정가에서 일정 부분을 가감하는 방식이 있을 수 있습니다.시장 가격 및 협의에 따른 결정
매입 가격은 결국 조합과 해당 세대 간의 협의에 따라 결정됩니다. 조합이 감정가보다 낮은 가격을 제시할 수도 있지만, 소유자가 동의하지 않으면 매입이 어렵습니다. 반대로 시장 상황에 따라 조합이 좀 더 높은 가격을 제시하기도 합니다.강제 매입 불가
조합이 매입을 제안할 수는 있지만 강제 매입은 불가능합니다. 즉 조합이 감정평가 후 제시한 가격이 소유자의 기대와 맞지 않으면 매각을 거부할 수도 있습니다. 다만 리모델링 사업이 원활히 진행되려면 조합이 반대 세대와 원만협의를 거쳐 매입을 추진하는 것이 일반적입니다.
따라서 반대 세대는 감정평가 과정을 주의 깊게 살펴보고 조합과의 협의에서 자신의 권리를 충분히 주장하는 것이 중 요합니다. 참고하세요!
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
법적으로 매입 가격에 대한 고정된 기준은 없고 공정한 감정평가와 협의 과정을 통해 매입 가격이 결정된다고 합니다
이 과정에서 세대와 조합이 합의하지 못할 경우, 법적 절차나 중재를 통해 해결이 된다고 합니다
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 감정평가를 실시를 해서 종전주택에 대한 감정가가 나오게 됩니다.
그럼 그 가격에 이의신청 및 몇번의 조정을 가지고 최종 현금 청산을 하고 그래도 반대를 할 경우 법원에 공탁을 하고
청산을 시키는 작업을 하게 됩니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
아파트 리모델링 사업에서 조합이 세대 분담금을 감당하기 어려운 세대를 매입하는 경우 매입 가격의 기준은 법적으로 명확하게 정해진 것이 아니라, 사업 시행 주체(조합)과 해당 세대 간의 협의에 따라 경정이 됩니다.
감정평가를 통한 가격 산정 - 조합이 매입하는 경우 감정평가법인을 통해 해당 세대의 시장 가격을 평가한 후 매입 가격이 정해지는 것이 일반적이며, 보통 2개 이상의 감정평가법인에서 진행하며 평균값을 적용하는 방식이 많습니다.
조합이 제시하는 매입 가격 - 감정평가를 기반으로 하되, 사업의 수익성, 조합의 재정 상태 등을 고려해 조합이 자체적으로 가격을 조정할 수 있습니다. 조합이 충분한 재정이 있다면 감정평가액 수준에서 매입이 가능 하지만, 재정이 부족하면 감정평가액보다 낮은 가격을 제시하는 경우도 있습니다.
협의가 이루어지지 않을 경우 - 조합과 세대 간 가격 협상이 원만히 이루어지지 않으면 소송 등의 법적 절차를 갈 수도 있습니다. 강제수용은 리모델링 사업에서는 적용되지 않습니다.
대부분 실무적인 관행으로 감정평가 후 매입을 원하는 세대와 협의하여 매입니 진행되며 감정 평가 가격을 기준으로 하지만 조합의 자금 사정과 사업성에 따라 가격 조정이 될 수는 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
리모델링 매도청구 시 보상금은 "시가"를 기준으로 산정되며 KB 시세와 실거래가가 유사하다면 법원에 감정평가에서도 해당 자료를 주요 참고 기준으로 삼을 가능성이 높아 시장 가격에 근접한 보상이 이루어집니다.
다만 감정가가 낮게 산정될 경우 법원에 재감정을 요청하거나 조합에 이의를 제기할 수 있으므로 감정평가서와 보상 기준을 꼼꼼하게 검토하시길 바립니다.
감사합니다.
1명 평가아파트 리모델링 사업이 진행중인데 세대 분담금을 감당하기 어려운 세대는 조합이 매입을 하는걸로 알고있습니다.
그때 조합에 반대하는 세대를 매입하는 가격의 기준이 어떻게 되는지요?
법적으로 매입 기준이 정해져있는건가요?
===>공익사업인 아파트 리모델링 사업을 반대하는 경우 사업주체는 공익사업법에 따라 매입 가능합니다. 매입시 가격산정은 조합측 및 개인측 선정한 감정평가 결과를 기준으로 판단하게 됩니다. 대상자는 결정된 가격을 부당하다고 판단도되는 경우 이의신청 등을 통해서 재평가를 받을 수도 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
매입가격은 시세를 기준으로 하나, 현실적으로는 두 당사자간 협의에따라 결정하게 됩니다. 다만, 동의률이 95%을 넘는 경우 5%에 대해서는 매도청구가 가능하고 이때의 가격은 감정평가를 통해 정하거나, 비교평가방식을 통해 주변시세를 고려하여 판단하게 됩니다.
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