집 매매, 등기부등본이 지저분한데 피하는게 좋을까요?

Question

안녕하세요, 아파트 매매 고려중인 신혼부부입니다.

어제 집 보러 갔다가 괜찮은 집 봤는데, 오늘 등기부등본 떼어보니 이렇더라구요..

매매가액은 4억 500만원인데 저도 2억정도 대출을 알아봐야해서 아직 계약은 하지 않았습니다

이런 집은 피하는게 좋을까요? 부동산 말로는 계약, 잔금 치룰때 법무사끼고 임차권등기 해제하면 된다고 하는데 근저당권?도 잡혀있고.. 부동산 초보다보니 아닌거 같다는 생각이들면서도 집이 너무 괜찮았어서 제대로 판단이 안되네요ㅜ

전문가분이 보시기에 이 집, 집주인이 어떤 상황인지 궁금합니다

사진은 갑구, 을구, 요약본 입니다

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Answer 1

안녕하세요. 답변 드립니다.

일반적으로는 잔금을 치르기 전에 가압류, 근저당권, 임차권 등의 사항을 말소하고 진행이 이루어지므로

집 자체에 하자가 있는 게 아니라면 큰 문제는 없지만

이러한 매물은 계약 체결 후 잔금을 먼저 받고 나서 그 잔금으로 대출을 상환해

가압류, 근저당을 해제 후 인도하는 경우가 많은데요.

이 경우에는 등기부등본 상에 있는 권리가 완전히 해결되기 전에 잔금을 지급해야 하므로 절차가 복잡해질 수 있고 추후 문제가 발생할 수도 있습니다.

또한 실제 세입자의 거주 여부를 확인해봐야 하며

그밖에 등기가 되어 있지 않는 임대차 계약이 존재할 수 있으니 주의하셔야 합니다.

따라서 이 주택을 매매하는 것은 권장드리지는 않습니다.

그래도 계약하게 될 경우에는

가압류, 근저당권, 임차권을 말소하는 조건으로 매매할 것이라는 사실을 명확히 밝히셔야 하며,

해당 조건이 성립되지 않으면 매도인의 귀책 사유로 매매 계약을 해제할 수 있다는 내용을 특약사항에 기재하면 좋습니다. (계약금 반환 내용 포함)

이러한 특약까지 기재했는데도 매도인이 가압류, 근저당권, 임차권 말소를 진행하지 않는다면 계약을 파기하고, 계약금을 돌려받을 수 있기 때문에 큰 문제가 없습니다.

집주인 측에서 가압류 해제되기 전에 계약을 하자고 할 가능성이 있는데, 가압류 해제 전까지는 계약을 하지 않는 게 좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

등기부등본이 지저분하다고 해도 빨간선으로 그어진것은 상환 말소를 한것이고 갚아야 할 대출은 잔금 상환하면 됩니다

더만 임차권등기에 대해서는 확실하게 잔금때 풀어주는 조건인지 부동산에 확답을 받으시기 바랍니다

그런 해지 조건이 되어야 계약을 할수 있습니다

부동산과 그런부분을 잘짚어서 하셔야 합니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

을구에 가압류, 압류가 있으므로 해당 매물은 안전하지 않은 것 같아 추천드리지 않습니다.

기본적으로 등기부등본이 깨끗해야 권리관계가 복잡하지 않고 임대인의 신뢰가 떨어지지 않기 때문에 위 매물을 추천드리지 않습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

매매가액은 4억 500만원인데 저도 2억정도 대출을 알아봐야해서 아직 계약은 하지 않았습니다

이런 집은 피하는게 좋을까요? 부동산 말로는 계약, 잔금 치룰때 법무사끼고 임차권등기 해제하면 된다고 하는데 근저당권?도 잡혀있고.. 부동산 초보다보니 아닌거 같다는 생각이들면서도 집이 너무 괜찮았어서 제대로 판단이 안되네요ㅜ

전문가분이 보시기에 이 집, 집주인이 어떤 상황인지 궁금합니다

==> 상기 내용을 고려할 때 임대차를 하는 경우에는 고민을 해야 하지만 매수를 하는 경우에는 법적으로 전혀 문제가 되지 않습니다. 매입을 한 후 깨끗하게 관리하면 되는 사항입니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

네, 다른 매물을 알아보시는게 나을듯 합니다. 우선적으로 효력있는 권리만 가압류를 제외하더라도 현 임차보증금 미지급분이 3.5억. 선순위 근저당이 1.2억입니다. 질문에서 주택가격이 시세로도 4억이 조금 넘는데 채권만 4.7억입니다. 결국에는 매도자의 채무상환능력은 거의 없다고 볼수 있고, 매매대금을 받아 근저당이나 임차권을 말소하더라도 이미 가압류건까지 있기에 권리상 매우 위험도가 높은 상황으로 판단됩니다. 꼭 해당 주택을 매입하고 싶다면 시간이 조금 지나면 경매등으로 전환될 가능성이 있는 만큼 해당 시점에 낙찰을 받으시는게 인수권리없이 인수가 가능하지 않을까 생각됩니다.