소규모재건축 추진중인 아파트 소유자 입니다.

Question

부산에 소규모재건축 추진중인 아파트 소유자 입니다.

집을 매매해서 전세입자가 그 아파트에 4년 반정도 거주 중입니다. 사업은 우여곡절 끝에 이주시점까지 사업이 진행되었고 곧 이주를 해야할 상황입니다. 세입자에게 이 사실을 전하니 이사비를 줘야 한다고 합니다. 아시다시피 지방 부동산경기가 별로라 건설사등으로부터 이사비를 지원받거나 그런 사업장은 아닙니다. 세입자도 재건축 추진중인 아파트라는거 알고 전세계약했었고 전세도 아주싸게 살고 계셨죠. 이런 상황에 집주인인 제가 세입자가 나가는데 이사비를 줘야 하나요?

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

공익사업 성격의 재개발과 다르게 민간 사업인 재건축은 법적으로 집주인이나 조합이 임차인에게 이사비를 지급할 의무가 전혀 없습니다. 대법원 판례와 관련 법령상 재건축 사업은 토지보상법상 주거이전비나 이사비 지급 규정이 적용되지 않아서 집주인이 법적으로 줘야 하는 돈은 없으며 세입자가 재개발 기준을 잘못 알고 주장하는 경우가 많으므로 소규모재건축은 법적 이사비 지급 의무가 없는 사업 유형임을 정확하게 알리고 거절하시면 됩니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

재건축 사업일 경우 세입자의 경우 이주비 지원이 없고 또한 임대인이 이사비를 줄 의무도 없습니다.

관리처분인가가 떨어지게 되면 조합에서 명도소송으로 세입자들을 법적으로 퇴거를 시킬 수는 있지만 시간이 길어지면 사업성에도 좋지 못하기 때문에 세입자들이 철거 직전 까지 버티면 보상이 나올 거라 생각을 하고 버티는 경우가 있을 수 있습니다. 조합과 협의를 해 보시는 것을 추천을 드리고 임대차계약서 상 재건축 예정, 이사비 없음이라는 특약사항이 있었으면 좀 더 수월할 수 있었다 볼 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

집주인이라는 이유만으로 세입자에게 별도의 이사비를 지급해야 하는 것은 아닙니다

다만, 실제로 이사비 지급 의무가 없는지는 임대차계약 내용과 현재 재건축 사업의 법적 절차를 확인해야 합니다

특히 부산시 정비사업 안내에서도 재건축사업의 세입자 주거·이주대책은 재개발사업 등과 구분하고 있습니다

소규모재건축이라는 이유만으로 세입자에게 법정 이사비가 당연히 지급되는 것은 아니므로 세입자와 협의를 잘하시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

결론만 말씀드리면 법적으로 질문자님이 세입자에게 이사비를 반드시 줘야 할 의무는 없습니다.

원활하고 빠른 이주를 위해 대화로 잘 해결해 보시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

말씀하신 상황이라면 집주인이 세입자에게 반드시 이사비를 지급해야 하는 것은 아닙니다. 일반적인 소규모재건축사업은 재개발사업과 달리 세입자에 대한 주거이전비나 이사비 보상이 법적으로 의무화되어 있지 않습니다. 따라서 임대차계약에 별도의 이사비 지급 약정이 없고, 조합에서도 관련 보상 규정을 마련하지 않았다면 세입자가 요구한다는 이유만으로 집주인이 이사비를 부담할 의무가 생기는 것은 아닙니다.

다만 이사비 지급 문제와 임대차계약 종료 문제는 구분해서 보셔야 합니다. 세입자가 4년 반 정도 거주했다면 현재 계약이 어떤 방식으로 갱신되었는지, 계약 만료일이 언제인지 확인하는 것이 중요합니다. 주택임대차보호법에서는 법령에 따른 재건축이 진행되는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 있지만, 그렇다고 기존 임대차계약이 자동으로 종료되거나 집주인이 원하는 날짜에 무조건 퇴거를 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 계약기간이 남아 있다면 세입자와 조기 퇴거에 관한 협의가 필요할 수 있습니다.

또한 세입자가 계약 당시 재건축 추진 사실을 알고 있었고 시세보다 저렴하게 거주했다는 사정은 협의 과정에서 충분히 설명할 수 있는 부분입니다. 다만 이러한 사정만으로 세입자의 임차권이 사라지는 것은 아닙니다. 계약서에 재건축에 따른 퇴거 시기나 조건을 구체적으로 정해 두었다면 해당 내용도 함께 확인하시는 것이 좋겠습니다.

감사합니다.