업무용 오피스텔 보유, 토허제 1주택 취득시 주택수?

Question

업무용 오피스텔에서 사업자 등록자가 아닌 세입자가 임대중이고 전입신고 안되어있습니다.

토허제 지정구역에 실거주 목적 1주택을 매수하려고 하는데 혹시 추후 실태조사에서 이부분이 주택으로 판정되면 취득세가 1.1% 에서 8%로 가산된다고 합니다. 개인사정으로 당장 오피스텔을 팔 수는 없는데

1. 업무용 오피스텔, 전입신고X 시 2주택자로 인정될 가능성이 높을까요?

2. 잔금일에는 비주택이라고 했으나 추후 주택으로 판정된 경우, 그때가서 3년내 오피스텔을 처분한다는 일시적 2주택 특례를 적용 받을 수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 업무용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않는게 원칙이나, 실질적으로 주택으로써 이용을 하고 있고, 전입신고를 한 상태라면 주택수에 포함이 됩니다. 이럴 경우 규제지역 내에서는 추가주택구매시 2주택자에 따른 취득세중과세에 해당될수 있습니다.

2. 해당부분은 별도 확인이 필요하겠으나, 주거용으로써 사용되어 주택수에 포함이 된다면 일시적2주택 양도비과세 요건에 충족이 된다면 가능할것으로 보이긴 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

1. 결과적으로 업무용으로 매수하셨고, 세입자 전입이 되어있지 않으면 주택수로 간주하지 않습니다.

다만 임차인이 전입신고를 하거나 실태조사가 나와서 임차인이 주거용으로 사용된다 인정되면

주택으로 봅니다.

2. 아니요. 여러 이유로 오피스텔이 주택으로 인정된다면, 취득시기는 최초 오피스텔을 매수한 시기가 됩니다.

특례적용 불가합니다.

더 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 3

업무용 오피스텔에서 사업자 등록자가 아닌 세입자가 임대중이고 전입신고 안되어있습니다.

토허제 지정구역에 실거주 목적 1주택을 매수하려고 하는데 혹시 추후 실태조사에서 이부분이 주택으로 판정되면 취득세가 1.1% 에서 8%로 가산된다고 합니다. 개인사정으로 당장 오피스텔을 팔 수는 없는데

1. 업무용 오피스텔, 전입신고X 시 2주택자로 인정될 가능성이 높을까요?

==> 비록 주택으로 사용하고 있어도 전입신고를 하지 않았다면 주택수에 포함되지 않습니다.

2. 잔금일에는 비주택이라고 했으나 추후 주택으로 판정된 경우, 그때가서 3년내 오피스텔을 처분한다는 일시적 2주택 특례를 적용 받을 수 있을까요?

==> 가능합니다. 이러한 경우 기존주택을 3년이내(비조정지역에서)에서 매도해야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 전입신고가 없단느 사실 만으로 무조건 비주택이 되는 건 아닙니다. 세무상 오피스텔은 실제 주거용으로 사용되며 주택으로 볼 수 있고 업무용으로 사용되면 비주택으로 보는 것이 원칙입니다.

2. 취득세는 취득 당시의 주택 수를 기준으로 계산합니다.

취득 당시 이미 보유한 오피스텔이 사실은 주거용이었다고 판단되면 당초 1주택 취득세율을 적용받았더라도 추가 취득세와 가산세가 부과될 수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

이 사안은 취득세 중과와 관련해 오피스텔이 실제로 주거용으로 사용되고 있는지가 핵심입니다

공부상(등기상) 업무용인지보다 실질 사용 현황을 더 중요하게 봅니다

다만 질문 내용만으로는 단정할 수 없고, 최종 판단은 관할 지자체의 사실관계 조사에 달려 있습니다

토지거래허가구역 실거주 매수 + 기존 오피스텔 보유는 추후 취득세 차이가 수천만 원 날 수 있는 사안이라, 계약 전에 관할 지자체 세정과에 유선 질의를 하는것이 좋을거 같습니다