전세를 연장하고 기다릴지 그냥 보증금 받고 나갈지 고민중입니다

Question

안녕하세요, 전세계약 관련해서 질문드립니다.

현재 상황

전세계약 종료일(전세자금대출 만료일): 2026.08.29(토)

보증보험 만료일: 2026.09.29

2026.05.27, 계약 3개월 전 집주인과 중개인에게 갱신 의사 없음을 카톡으로 미리 통보함

진행 경과

새로운 집을 알아보던 중, 만료일이 토요일이라 잔금 처리가 어려워 8/28(금) 또는 8/31(월)로 날짜를 조정하는 게 좋겠다는 이야기를 들었습니다. 이에 집주인과 중개인에게 문의했더니 다음과 같은 답변을 받았습니다.

날짜 조정은 가능하나, 새로 들어올 임차인과의 일정 조율이 먼저 되어야 함

그 전까지는 계약금을 걸거나 계약을 진행하지 말라는 요청

이 부분 자체는 이해가 가는 상황입니다.

고민되는 지점

현재 7/8이고, 집을 보러 온 사람은 2명 있었지만 아직 계약은 성사되지 않았습니다. 저는 보증보험이 있어 8/29에 그냥 나가는 것도 가능하지만, 이사를 서두를 필요는 없는 상황입니다. 다만 이대로 시간이 흘러 급하게 다음 집을 구하고 대출까지 진행하기엔 일정이 촉박해질 수 있습니다. 특히 전세대출은 만기 1개월 전 연장 신청이 필요해, 무한정 기다릴 수는 없는 상황입니다.

검토 중인 대안

1년 갱신 계약서를 작성하되, 아래와 같은 특약을 넣어 언제든 퇴거 가능하도록 하는 방법을 고려하고 있습니다.

세입자는 계약 기간 중 언제든 퇴거할 수 있다

1년 만기 시, 새 임차인 존재 여부와 무관하게 보증금을 반환한다

계약 기간 중 새 임차인이 나타나 조기 퇴거하더라도 중개수수료는 부담하지 않는다

이렇게 1년 전세계약을 갱신하면서 전세대출과 보증보험도 함께 연장하는 방식이 현실적으로 괜찮은 방법인지 의견을 여쭙고 싶습니다.

현재 6~7주 정도 남았는데 집을 보러 오는 사람도 뜸하고, 이런 식으로 지연되는 경우가 처음이라 답답한 마음에 글 남깁니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 해당 사항은 임차인에게 유리한 특약일 수 있으므로 임대인 입장에서 받아드리면 그렇게 진행을 하겠지만 받아드리지 않을 가능성이 크다 사료됩니다. 또한 2년 미만 임대차의 경우 임대차보호법에 의거하면 2년으로 보는 강행규정도 있을 수 있습니다. 따라서 위의 경우 임대인 입장에서는 부담스러운 특약이므로 받아 드리기는 다소 무리가 있을 것으로 보여 지고 우선 가장 좋은 시나리오는 빨리 세입자가 일정에 맞게 구해져서 임대차가 잘 종료가 되는 것이 우선으로 보여집니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

개인적으로는 현재 상황이면 그냥 8월29일에 나간다 보다는 1년 연장 협상을 하되 보증금 반환 시점을 확실히 하는 특약을 넣는 방향이 더 좋아보입니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

잘못알고 계시는 부분이 있는데, 보증보험이 있다고 해서 만기일에 보증금 반환을 받고 나가실수는 없습니다. 임대인이 보증금을 반환을 만기일에 하지 못하게 되면 그 때부터 보험청구절차가 시작되는 것이기에 실제 반환을 받는 시점은 최근 기준으로 2개월 이상(임차권등기 1개월, 이후 보증보험청구) 소요가 됩니다. 그리고 이미 만기퇴거가 협의되었기에 연장계약이 아닌 임차권등기와 반환전까지 거주를 이어가시는 것이지, 위 조건으로 연장계약을 하게 되면 결국은 임대인미반환에 따른 책임만 낮추게 되는 것입니다. 그러므로 1년 갱신계약은 안하시는 게 맞고 은행대출은 은행에 상담을 받아 미반환에 따른 단기연장을 진행하셔야 합니다. 그리고 연장계약을 하면 당연히 보증보험청구도 어렵습니다. 왜? 연장이 되면 이건 보증금 미반환사고가 아니기에 보증보험 청구대상이 될수 없습니다,

결론적으로 말씀드리면 , 연장계약 XXXXX . 일단 만기에 반환가능여부 확인 , 안될 경우 만기일 이후 임차권등기신청부터 시작하시고, 임대인과는 반환에 대한 협의를 하시기 바랍니다. 그리고도 임차인을 구하지못해 반환이 되지 않으면 그때는 보증보험에 보험청구를 하고 다른 주택을 계약 퇴거하시는 순서로 진행하셔야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

개인적인 의견을 드린다면 1년 단기 갱신 계약과 특약으로 전세대출과 보증보험 만기를 이연하는 방식이 현실적으로 자주 사용하는 방법으로 일정 부담을 줄이실 수 있을 것이라 생각됩니다