전세 낀 아파트 매수(12월 30일 등기) 및 보금자리론 관련, 세입자 조기 퇴거 요청 문의드립니다.

Question

안녕하세요, 아파트 매수 과정에서 임대차 관련 이슈가 생겨 전문가분들께 조언을 구하고자 글을 올립니다.

1. 계약 및 대출 상황

매매가: 4억 500만 원 (계약금 4,000만 원 납입 완료, 중도금 없음)

등기일(잔금일): 2026년 12월 30일 (이날 전세보증금을 제외한 잔금을 치르고 등기를 칠 예정이며, 세입자 전세보증금 차액 정산 등은 기존 계약대로 2월 28일에 처리하기로 함)

대출 상품: 여성 단독 명의 '보금자리론' 예정 (혼인신고 미예정)

기존 임대차 계약: 세입자 전세 거주 중이며, 매매 계약서상 만기 및 퇴거/정산일은 2027년 2월 28일로 확정되어 있음.

2. 발생한 문제

오늘 아침 부동산을 통해 세입자 측에서 1월 말에 퇴거하고 싶다"고 연락이 왔습니다.

당초 12월 30일에 등기를 치고 2월 28일에 세입자 관련 정산을 마무리하기로 계약서에 적혀 있으며, 현재 보금자리론 대출 심사도 이 2월 말 일정으로 진행하고자 생각했습니다

3. 궁금한 점

1. 이미 계약서에 '2월 28일 정산 및 퇴거'로 작성된 상태인데, 세입자의 갑작스러운 1월 말 조기 퇴거 요청을 거부하고 기존 계약서 일정(2월 28일)대로 유지해도 법적/계약상 문제가 없나요?

2. 12월 30일에 등기를 치고 세입자가 2월 28일까지 거주하는 조건으로 보금자리론을 받을 때, 세입자가 만약 1월 말에 나간다고 일정을 앞당기게 되면 대출 심사나 은행 측 제출 서류(전입 의무 등)에 문제가 생기거나 복잡해지지 않을까요? 그냥 기존 계약서 일정(2월 28일)대로 밀고 나가는 것이 안전한지 궁금합니다.

현명한 조언 주시면 정말 감사하겠습니다!

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 문제없습니다.

2. 보금자리론은 대출 실행일만 충족하면 되며 세입자 거주 여부는 대출 심사에 영향이 없습니다.

3. 기존 계약서 일정을 유지 하는 것을 추천드립니다.

세입자의 1월 말 조기 퇴거 요청을 거부하고 기존 계약서 일정으로 기존 계약서 일정을 유지하는 것이 대출 측면에서 더 안전합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선적으로 계약서 특약사항이 우선 할 수 있습니다.

다만 세입자 사정 상 좀 더 일찍 퇴거를 원할 경우 은행에 문의를 해서 대출 실행일이 앞당겨지면 좀 더 일정을 조정을 해주는 것도 배려일 수 있습니다. 즉 매수자께서 좀 더 일정에 유연함이 존재를 한다면 이해를 해주는 것도 방법이라 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

세입자의 조기 퇴거 요청을 거절하고 기존 매매 계약서 및 임대차 계약서에 명시된 2027년 2월 28일 일정대로 밀고 나가셔도 법적이나 계약상으로 아무런 문제가 없습니다.

주택임대차 계약에서 약정된 만기일은 임대인과 임차인 양측 모두가 지켜야 하는 구속력을 가집니다. 따라서 세입자가 개인적인 사정으로 일찍 나가고 싶어 하더라도, 임대인(매수인)이 합의해 주지 않는 한 만기일 전에 보증금을 미리 반환해야 할 법적 의무는 전혀 없습니다. 계약된 날짜에 맞추어 보증금을 돌려주겠다고 안내하는 것은 임대인의 정당한 권리입니다.

보금자리론 대출 심사와 향후 일정을 고려하더라도 기존 일정인 2월 28일을 그대로 유지하시는 것이 압도적으로 안전합니다. 보금자리론은 한국주택금융공사의 사전 심사와 대출 은행의 서류 검토 등 절차가 꽤 깐깐하게 진행되며, 통상적으로 신청부터 실제 대출금 실행까지 30일에서 40일가량의 넉넉한 시간이 필요합니다. 만약 세입자의 요구를 수용하여 대출 실행일(보증금 반환일)을 1월 말로 갑자기 앞당기게 되면, 기존에 계획해 둔 심사 일정을 급하게 변경해야 하므로 서류 누락이나 심사 지연으로 인해 제때 자금이 나오지 않는 아찔한 상황이 발생할 수 있습니다. 게다가 보금자리론은 대출 실행 후 일정 기간 내에 반드시 해당 주택에 전입신고를 마쳐야 하는 실거주 의무가 뒤따르는데, 대출일이 당겨지면 이 전입 기한마저 함께 앞당겨져 질문자님의 향후 이사 및 거주 계획까지 연쇄적으로 꼬일 위험이 큽니다.

따라서 지금 상황에서는 공인중개사를 통해 세입자 측에 현재의 자금 조달 상황을 명확하고 단호하게 전달하시는 것이 가장 현명한 대처 방법입니다. 중개사에게 "매매 계약 당시 확정된 2월 28일 퇴거 일정에 맞추어 이미 보금자리론 대출 신청과 자금 스케줄이 완벽하게 짜여 있기 때문에, 은행 심사 절차상 일정을 1월 말로 앞당겨 보증금을 미리 반환하는 것은 원천적으로 불가능하다"라고 분명하게 선을 그어달라고 요청하시길 바랍니다. 이렇게 계약서라는 원칙을 기준으로 대응하셔야 예기치 못한 금융 리스크를 차단할 수 있으며, 당초 계획하신 대로 12월 30일 무사히 소유권 이전 등기를 마치고 내년 2월 말에 안전하게 세입자 보증금 반환을 마무리하실 수 있을 것입니다. 감사합니다.