관리인의 위법행위에 대한 조치를 어떻게 해야 합니까?

Question

조그만 꼬마빌딩을 임대하고 동생이 있습니다.

집이 지방에 있어 집안 오빠를 관리인으로 두고 있는데 어려움이 있어 문의드립니다.

점포 임차인이 나가겠다해서 알게 된 사실이 보증금과 월세가 있었는데 보증금 2천만원을 인상해서 월세가 없는 전세로 관리인 임의로 전환 시켰습니다.

관리인이 환원하지 않고 있어 임차인은 임대인에게 돌려 달라해서 "나는 모르는 일이니 관리인한테 받아라"하는데 본인한테 계속 요구합니다.

계약기간이 4개월이상 남았는데 바로 나가겠다해도 되는지요?

만약 임차인이 소송을 제기하면 어떻게 대처 해야 하나요?

또한 점포 하나는 관리인이 임의로 주인 모르게 임대한 경우 임의 임차인이 안나가고 버티면 어떻게 해야 합니까?

고견을 주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

관리인이 임의로 보증금을 전세로 전환하고 무단임대까지 한 상황이시군요. 위임하신 권한 범위 내 임대행위는 임대인 본인에게 직접 효력이 생겨 "모른다"며 책임을 벗기 어렵습니다. 권한을 벗어난 계약도 표현대리 요건이 충족되거나 추인하면 보증금 반환·목적물 인도 등 임대인 의무를 지게 됩니다. 권한 없음이 인정되면 무단임차인에게 명도(퇴거)를 청구할 수 있습니다. 기존 임차인은 중대한 의무 불이행 등 해지 요건이 충족될 때만 만기 전 해지가 가능하고, 임대차가 적법하게 종료돼야 목적물 인도와 동시에 보증금을 돌려주면 됩니다. 위임장·계약서로 관리인의 권한부터 확인하시길 권합니다.

사안을 정리하실 때 위 내용을 참고하시면 좋겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

관리인이 임대인 동의 없이 임의로 계약 조건을 변경한 것은 권한 남용에 해당하며, 임대인은 그 효력을 부인할 수 있습니다. 보증금 증액분을 관리인이 횡령한 경우 이는 형사상 횡령죄 성립 가능성이 높으며, 임차인의 요구는 법적으로는 임대인에게 귀속되나 내부적으로 관리인에게 구상권을 행사할 수 있습니다.

임차인이 계약 기간 중 중도 해지를 요구하는 경우, 임대인이 합의하지 않는다면 임차인의 일방적인 해지는 어려울 것으로 보입니다. 소송 제기 시에는 관리인의 무권대리 행위를 입증하여 대응해야 합니다. 또한, 관리인이 임의로 임대한 점포의 경우 불법 점유 상태이므로, 임차인을 상대로 명도소송을 제기하여 퇴거를 명할 수 있습니다.

관리인의 배임 행위에 대한 형사 고소를 검토하여 관리인을 압박하고, 임차인과는 상황을 설명하며 원만한 합의를 시도하는 것이 실질적인 해결 방법이 될 것으로 생각합니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.