신축 빌라 월세 계약하고 등기부떼어보니 계약후에 근저당.. 괜찮은 건가요?
1월 초에 신축빌라 월세 계약했습니다
잔금 치르는 날 등기부등본을 떼어보니
집주인분께서 1월 중순이후에 건물담보로 대출을 빋으셨는지 근저당이 16억 잡혀있더라구요
아직 건물시세나 매매가는 모르겠고요 ..
계약할때 3000/70 이었던 걸 보증금 1000올려서
4000/63으로 계약했습니다
부동산에서는 안심하라고 하시는데 괜찮은 건가요..?
5개의 답변이 있어요!안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
현재 등기부상 선순위 근저당이 있다면 무조건 안심할수 있는 상황은 아닙니다. 부동산에서 어떤 근거로 안전하다고 하는지 알수는 없지만, 해당 선순위 근저당으로 인해 경매가 진행될 경우 배당으로 전액을 받지 못하더라도 주택점유를 상실할수 있습니다. 물론 만기까지 아무런 문제가 없다면관계가 없지만 리스크는 있는 상태이므로 부동산과 임대인에게 정확히 해당 근저당에 대한 말소여부나 위험성등을 다시 문의 및 해결방법을 협의해보시는게 좋을듯 보입니다,
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전입신고가 선순위였으면 더좋은데 계약서 쓰고 아직 전입신고는 안했는데 근저당이 잡힌거네요
다행히 보증금이 크지 않으니 지역에 따라 최우선 변제금이 있긴하지만 부동산에서 괜찮다고 했을때는 그금액에 속하는 금액인가 봅니다
또 신축이면 하나하나 집이 나가면 대출금을 갚아나가면 줄어들겁니다
이상태에서는 전세로 나간다해도 대출을 갚는조건으로 하던가 매도를 하던가 어떤 방법으로든 대출을 줄이는 방법을 찾을겁니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
월세 계약하신 건물에 근저당이 있으면 보증금을 회수하기 어려울 수 있습니다. 만약 집주인이 대출을 갚지 못하고 경매에 넘어가면, 근저당권자가 우선적으로 변제를 받고 남은 금액이 있어야 보증금을 돌려받을 수 있기 때문입니다. 또한, 경매 매수인이 임대차를 인수하지 않으면 계약기간이 남아 있어도 거주할 수 없게 될 수도 있습니다.
월세 계약하신 건물의 시세나 매매가는 인터넷에서 검색하실 수 있습니다. 예를 들어, 다음 부동산이나 네이버 부동산에서 건물의 위치와 면적을 입력하시면 비슷한 건물의 매물 정보를 확인하실 수 있습니다. 그러나, 이러한 정보는 참고용이며 실제 거래가와 다를 수 있습니다.
월세 계약하신 건물의 보증금이 4억원이라면, 소액임차인에 해당되지 않으므로 최우선변제권을 행사할 수 없습니다. 따라서, 근저당권자나 다른 담보물권자들의 변제 순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 만약 근저당권자가 16억원이고, 건물의 시세가 20억원이라면, 경매에서 20억원에 팔린다면 근저당권자가 16억원을 받고 남은 4억원 중에서 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그러나, 건물의 시세가 16억원이라면, 경매에서 16억원에 팔린다면 근저당권자가 전액을 받고 남은 금액이 없으므로 보증금을 돌려받을 수 없습니다.
월세 계약하신 건물에 근저당이 있으시다면, 다음과 같은 방법으로 보증금을 보호하실 수 있습니다.
월세 계약서에 근저당권자의 동의를 받는 조항을 추가하시고, 근저당권자의 동의서를 첨부하시면 좋습니다. 이렇게 하면 근저당권자가 임차권을 인정하고, 경매에 영향을 주지 않겠다는 의사를 표시하는 것입니다.
월세 계약서에 보증금을 월세로 전환하는 조항을 추가하시면 좋습니다. 이렇게 하면 보증금을 한 번에 돌려받기 어려운 경우에도 월세를 면제받으며 거주할 수 있습니다.
월세 계약서에 보증금을 은행에 예치하는 조항을 추가하시면 좋습니다. 이렇게 하면 보증금을 집주인이 아닌 은행에 예치하므로, 집주인의 부도나 경매에 영향을 받지 않습니다.
부동산에서는 안심하라고 하시는데, 저는 근저당이 있는 월세 계약은 위험하다고 생각합니다. 만약 가능하시다면, 근저당이 없는 다른 건물로 이사하시는 것을 권장합니다. 그렇지 않다면, 위에서 말씀드린 방법으로 보증금을 보호하시기 바랍니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
아직 건물시세나 매매가는 모르겠고요 ..
계약할때 3000/70 이었던 걸 보증금 1000올려서
4000/63으로 계약했습니다
부동산에서는 안심하라고 하시는데 괜찮은 건가요..?
==> 보증금 보호에 문제가 있는지 여부는 별도로 판단해야 합니다. 그러나 계약서 작성 이후 임대인이 질문자님 동의없이 대출을 실행하였다면 게약조건에 위반되어 계약해지 및 계약금 배액 상환을 요구할 수가 있습니다.
