보증금반환문제 계약이미만료 철거도 다한경우

Question

만료전 원상복구 범위에 건물주랑 얘기함

시멘트 부분으로 하면된다는 답변을듣고

7월1일 철거시작함

동시에 확인하라고 키 보관함에둠

그동안 아무말없다가

7월19일 계약만료 1일전 입원해있으니 퇴원하고보자 고생했다 문자가 날라옴

일주일후 7월26일 페인트를 다 하얀색으로 칠해야된다고 보증금 못주겠다고 함

이런경우엔?어떻게해야하나요?

부동산 특약이랑 사진 올려봅니다

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Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

만기 직전까지 아무 말 없다가 이제 와 전면 백색 도색을 요구하며 보증금을 막고 있는 상황이군요.

시멘트 부분까지만 하면 된다는 임대인의 동의가 있었다면 그 합의가 원상회복 범위를 정합니다. 다만 임차인의 원상회복의무는 입주 당시 상태로 되돌리는 것이므로, 입주 시 벽이 백색 도장이었다면 도색이 범위에 들어올 여지는 있어 특약과 입주 당시 사진을 함께 확인해 보셔야 합니다. 보증금 반환은 집을 비워주는 것과 서로 맞바꾸는 동시이행 관계라, 이미 인도를 마치셨다면 임대인이 계속 미룰 명분은 약합니다.

합의 경위가 담긴 문자와 철거 전후 사진을 모아 내용증명으로 반환을 최고하시고, 그래도 안 주면 임차권등기명령(이사 가도 보증금 순위를 지켜주는 등기)을 받아둔 뒤 보증금반환청구소송으로 가시면 됩니다.

빠른 시일 내 전문가의 검토를 받아보시길 권합니다.

Answer 2

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

원상복구를 마치고도 보증금을 돌려받지 못해 무척 답답하시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 임대인이 요구하는 페인트칠 비용을 제외한 나머지 보증금은 즉시 반환받으실 수 있으며 사전에 합의된 내용이 있다면 전액 반환 청구도 가능합니다.

1. 원상복구 범위에 대한 입증

첨부해주신 파일의 계약서 제4조를 보면 최초 계약시의 상태로 원상복구할 의무가 명시되어 있습니다. 하지만 사전에 임대인과 시멘트 마감까지만 하기로 구두 합의를 하셨으므로 당시의 통화 녹음이나 문자 내역 등 이를 입증할 수 있는 자료를 확보하는 것이 가장 중요합니다.

2. 보증금 전액 반환 거부의 부당성

설령 임차인에게 페인트칠을 해야 할 의무가 일부 인정되더라도 임대인이 전체 보증금의 반환을 거부하는 것은 법적으로 부당합니다. 계약서 내용대로 해당 원상복구에 필요한 견적 금액만 공제하고 나머지 보증금은 반환해야 할 의무가 있습니다.

3. 내용증명 발송 및 법적 조치

임대인에게 사전에 합의된 원상복구를 이행했음을 알리고 즉각적인 보증금 반환을 촉구하는 내용증명을 발송하시는 것이 좋습니다. 이후에도 반환하지 않는다면 신속하고 비용이 적게 드는 지급명령을 신청하시거나 보증금 반환 청구 소송을 진행하여 지연이자까지 함께 청구하실 수 있습니다. 상대방이 이의신청을 할 경우 본안소송으로 넘어갈 수 있다는 점은 주의하셔야 합니다.

우선 임대인과 원상복구 범위에 대해 나누었던 대화 기록을 모두 수집하시고 내용증명 발송을 준비하세요.

부당한 상황이 원만하게 해결되어 보증금을 무사히 반환받으시기를 바랍니다.