주택 공시지가는 어떤 기준과 절차로 산정되는지 궁금합니다

Question

주택 공시지가는 어떤 기준으로 산정되는지 알고 싶습니다. 주변 시세와 토지 가격, 건물의 노후도나 위치, 면적 등을 모두 반영하는 것인지 궁금합니다. 또한 공시지가는 누가 조사하고 얼마나 자주 변경되는지, 이의신청이 가능한지도 함께 알려주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

공시가격은 땅값과 건물값을 개별적으로 평가한 뒤 매년 정부가 정하는 시장 시세 반영 비율을 곱해서 최종 합산 가격으로 도출합니다. 아파트와 연립주택 등 공동주택은 국토교통부가 직접 조사하고 산정하고 단독 및 다가구 주택은 국토부가 정한 표준주택을 기준으로 관할 시군구청장이 산정해서 매년 4월말에 공시합니다. 책정된 가격에 불만이 있다면 확정 고시일로부터 30일 이내 부동산공시가격 알리미 홈페이지를 통해서 이의신청을 제출하시면 됩니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

공시지가는 “부동산가격공시에 관한 법률”에 따라서 산정된 토지의 가격을 말하며, 감정평가에 따른 “표준지공시지가”와 표준지공시지가를 기준하여 지자체에서 산정한 “개별공시지가”가 있습니다. 국토교통부장관이 한국부동산원(구 한국감정원)에 의뢰하여 감정평가 등을 거쳐 산정 후 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거친 표준지공시지가는 기준일 매년 1월1일로 보통 2월말경 국토교통부장관이 공시하고, 개별공시지가는 시장·군수·구청장이 개별토지에 대해 시·군·구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 시장 군수 구청장이 매년 5월31일까지 결정 공시합니다. 개별공시지가에 이의가 있는 경우 토지소유자 및 이해관계인은 결정·공시일인 4월30로부터 30일 이내인 5월29일까지 기간동안 관할 시·군·구청에 직접 이의신청서를 제출하거나 팩스 또는 우편을 이용하여 제출할 수 있습니다.

표준지공시지가를 조사·평가할 때는 인근 유사토지의 거래가격·임대료 및 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액, 인근지역 및 다른 지역과의 형평성·특수성, 표준지공시지가 변동의 예측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하게 되어 있습니다.

세부적인 내용은 법제처 국가법령정보센터에서 "부동산 가격공시에 관한 법률"을 참조하시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

공시지가는 정부가 세금산정을 위해 매년 1월1일을 기준으로 산정하는 토지가격을 말하며, 보통은 국토부가 전국에 표준지를 선정하여 해당 토지의 표준지공시지가를 산정하고 이를 바탕으로 각지자체가 속한 행정구역 내 토지가격, 즉 개별공시지가를 산정하게 됩니다. 정확히는 표준지공시지가는 국토부장관이 조사,평가 공시하며, 개별공시지가는 시,군,구청장이 산정하여 공시하게 됩니다. 이를 5월 31일전까지 공시하게 됩니다. 그리고 공시지가는 시세를 반영하지만 세부담을 낮추기 위해 실세 시세보다는 낮게(지역,토지에 따라 다르나 60~80%수준) 산정하게 됩니다. 또한 공시지가는 주변 거래사례와 토지의 위치, 면적, 이용상황, 도로와의 접면 여부, 용도지역 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해 산정합니다

그리고 공시지가 자체는 토지가격이므로 건물의 노후화등이 산정요인이 아니나, 공동주택가격처럼 건물을 포함하여 산정하는 경우 요인에 포함될 수 있습니다. 그리고 이의신청도 공시된 이후 가능하지만, 실무상 확실히 인정가능한 근거가 아니라면 조정되는 경우는 많이 보지 못하였습니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

주택 공시지가는 단순히 주변 시세만 보는 것도 아니고 그렇다고 토지 가격만 보는 것도 아닙니다.

토지와 건물의 종합적인 가격을 평가하는 체계가 따로 있고 기준일 현재의 시장가치를 반영하도록 산정합니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

개별 공시지가는 우선 국토교통부장관이 산정한 표준지공시지가를 기준으로 개별 토지와 비교표준지의 특성 차이를 감안해서 표준지공시지가에 가격배율을 곱해서 지자체 시군구청장등이 결정을 하게 되고 이의신청을 하고 싶은 경우 공시일 부터 30일 이내 이의신청을 하시면 됩니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,공시가격은 주변 시세 + 토지 가치 + 건물 특성 + 입지 조건 등을 종합해 정부가 산정하는 기준 가격이라고 이해하시면 됩니다

,누가 조사하고 결정하나요?

주택 유형에 따라 담당 기관이 다릅니다.

,표준주택가격

국토교통부장관이 공시합니다

조사·산정 업무는 국토교통부 의뢰를 받아 한국부동산원 등이 수행합니다

,국토부 부동산 공시가격

개별주택가격(단독주택·다가구 등)

시장·군수·구청장이 결정·공시합니다

표준주택가격을 기준으로 개별 주택의 특성을 비교해 산정하고, 검증과 심의를 거칩니다

,국토부 부동산 공시가격

공동주택가격(아파트·연립·다세대 등)

국토교통부가 조사·산정해 공시합니다

,얼마나 자주 변경되나요?

일반적으로 매년 1회 공시됩니다

기준일: 보통 매년 1월 1일

공시: 연중 정해진 일정에 따라 진행

토지 분할·합병, 건축 등 변동이 있는 경우에는 6월 1일 기준으로 추가 공시가 이루어질 수 있습니다

,공시가격에 이의신청할 수 있나요?

가능합니다

이의신청은 부동산 공시가격 알리미 또는 지방자치단체를 통해 할수 있으며 심사를 거쳐 조정 여부가

결정 됩니다