경제
세입자가 4년 전세후 신규계약 진행여부?
집주인인데 세입자가 4년 전세로 살았고 계약 종료일은 26년 3월28일입니다.
2년 연장하는 신규 계약서를 작성하려고 하는데 가능한가요??
특약사항으로 2년만 연장후 종료하려고 합니다.
현재 전세라서 추후 월세로 돌릴려고 합니다.
마음같아서는 현재 세입자한테 3개월 여유 주고 월세로 변경하거나 전세 계약종료하고 싶습니다.
일단 저는 월세로 변경하고 싶은 마음이 큰데 방법 있을까요?? 알려주세요 ㅜㅜ
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
동일한 세입자와 4년이후에 추가연장을 하는 경우 신규계약이 아닌 연장계약이 됩니다. 즉, 계약당사자가 동일하면 신규계약으로 보지 않습니다. 그리고 위 질문은 이전 답변을 드린듯 한데, 이를 참고하시면 되고 현계약에서 월세로 전환하는 부분은 이미 의사통보기간 1월28일이 지났기에 사실상 조정이 어려울수 있는 상황으로 보입니다. 다만 이러한 경우라도 임차인과 별도 합의가 되면 가능하지만 임차인이 이를 수용할지는 판단하기 어렵습니다, 결과적으로 현재재계약에서는 다음 월세전환 특약보다는 갱신청구권을 사용하도록 하여 다음 연장협의시 임차인에게 갱신청구권을 사용할수 없도록 하는게 가장 필요한 부분으로 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
새입자가 4년 거주 후 신규 2년 계약은 당사자 합의로 가능합니다. 다만 월세 전환은 임차인 동의 없이는 불가하며 종료를 원하면 계약만료 6~2개월 사이에 갱신거절 의사를 서면 통지해야 법적 효력이 발생합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
현재 26년 3월 28일 계약 만료일 한 달 정도 남은 상황이라 묵시적 갱신이 된 듯 보입니다. 묵시적 갱신이 되면 임차인은 기존 계약대로 2년 더 거주가 가능한데 임대인 입장에서 월세로 전환하고 싶으면 임차인과 연락하여 단도직입적으로 얼마나 더 거주하다 퇴거할 건지 여쭤보시는 것이 좋을 듯 합니다.
현재 신규 재계약서로 2년만 거주하다 퇴거하는 조항이 붙을 시 임차인 입장에서 계약갱신청구권을 행사 할 수 있기 때문에 거부할 수 있다 보여집니다.
따라서 임차인에게 연락하여 서로의 의사를 교환하고 조율하는 것이 제일 좋은 선택이라 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
일단 4년의 계약을 한번에 하신건가요?
아니면 중간에 갱신을 하신건가요?
그렇다치고
3월 28일 만기면 1월28일 전까지 세입자에게 갱신을 거절하는 통보를 했어야합니다.
아마도 추측건데
이번에 계약갱신청구권을 사용하시는것 같습니다.
이번엔 묵시적 연장일 가능성이 큼니다.
묵시적 연장일 경우 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 봅니다.
그러니 꼭 계약서를 새로 작성해서 계약갱신청구권을 사용한다 라고 넣으셔야 합니다.
아니면 2년뒤 세입자가 묵시적 연장을 이유로 계약갱신청구권을 2년뒤에 행사할수 있습니다.
지금은 세입자와 각을 세우지마시고 원만히 계약갱신청구권으로 2년 계약하는 형식을 띄는것이 좋습니다.
세입자도 도와주는 조력자가 있을수 있습니다.
그렇다면 임대인에게 불리한 상황입니다.
될수있으면 갱신권사용하는 계약서 작성하세요
잘~말씀하셔야 되요
임대차보호법이란게 그렇게 호락호락하지 않아요~
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차종료일이 3월 28일일 경우 최소 2개월전 1월28일이전에 재계약에 대해서 논의를 했었어야 합니다.
즉 임대차종료만료일 6~2개월 사이 임대인과 임차인 사이 아무런 얘기가 없을 경우 묵시적갱신으로 기존 조건 그대로 2년 더 자동 연장이 되게 됩니다. 따라서 계약을 쉽게 바꾸기는 어렵다고 사료 되고, 2년 뒤 임차인이 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 또 다시 기존 그대로 2년 더 거주를 승낙을 해야 됩니다.
즉 임차인의 묵시적 갱신 2년 + 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 4년을 더 보장을 해줘야 합니다.
대신 협의를 잘 해서 계약을 변경하는 것은 설득의 영역이라 할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약서 작성을 서로 할수 있습니다
지금은 묵시적 계약이 된 상태입니다
만기전 2개월에서 6개월사이에 통보해서 월세로 돌리고 싶다고 협의를 했어야 합니다
임차인은 그전계약 그대로 살고싶다고 주장할수 있습니다
혹시 모르니 협의는 해보시기 바랍니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
계약기간 종료면, 임차인에게 만기일 퇴거하라 통보하시고
임차인이 계약갱신청구권을 사용한다 말하면 어쩔 수 없습니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
4년 전세 후 신규 계약 2년은 가능하며 특약으로 2년 후 종료도 효력이 있습니다 월세 변경은 동의 없이 불가하니 협상을 해보시기 바랍니다
집주인인데 세입자가 4년 전세로 살았고 계약 종료일은 26년 3월28일입니다.
2년 연장하는 신규 계약서를 작성하려고 하는데 가능한가요??
==> 네 가능합니다. 신규계약은 아니고 기존 계약서를 갱신하는 경우 특약조건에 "이 건 계약을 신규계약으로 하고 임차인은 자신의 필요에 따라 계약갱신 청구권 행사 가능함"이라는 특약조건을 반영시키시기 바랍니다.
특약사항으로 2년만 연장후 종료하려고 합니다.
==> 그렇다면 신규계약이라고 할 수 없습니다.
현재 전세라서 추후 월세로 돌릴려고 합니다.
마음같아서는 현재 세입자한테 3개월 여유 주고 월세로 변경하거나 전세 계약종료하고 싶습니다.
일단 저는 월세로 변경하고 싶은 마음이 큰데 방법 있을까요?? 알려주세요 ㅜㅜ
===> 가능합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
계약 종료 2026년 1월 28일까지는 거절 통지를 했어야 하나 현재 기준으로 기간이 지나서 묵시적 갱신이 성립되었습니다. 묵시적 갱신은 횟수 제한이 없으므로 4년을 거주했더라도 통보가 늦었다면 이전과 동일한 조건으로 2년이 자동으로 연장이 됩니다. 묵시적 갱신은 전 임대차와 동일한 조건이 유지되므로 집주인이 일방적으로 월세로 바꿀 수 없으며 오직 세입자의 동의가 있어야 신규 계약 작성이 가능합니다. 법에 따라 2년의 기간이 보장되므로 세입자가 합의해 주지 않는 한 2028년 3월 28일까지는 3개월 통보만으로 내보낼 수 없습니다. 2년만 살고 종료한다는 특약은 임차인에게 불리한 약정으로 간주되어서 법적으로도 효력이 없을 가능성이 매우 높습니다. 지금은 법적 시한을 놓쳐 집주인에게 불리한 상황이니 지금 즉시 세입자에게 이사비나 복비 지원등 경제적 보상을 제안하며 월세 전환 합의를 이끌어내는 것이 가장 현실적인 방법입니다. 감사합니다.