경제
부동산 전세계약 관련 질문드립니다.
안녕하세요 아파트 전세계약 관련하여 질문드립니다.
집 2개를 본 상태인데 둘 다 등기부 등본을 떼어보니 명의자가 동일인이더라구요
첫번째는 1억3500 / 근저당 없는 집
두번째는 1억3000 / 근저당 최고액 9900만원에 근저당 있는집
두번째 집이 더 마음에들어서 계약을 하고 싶은데 근저당이 마음에 걸립니다.
계약은 대출없이 현금으로 하려고하고요.
공시가는 9370만원이고 보증보험이 가입이 가능할까요?
어떻게 하는게 좋을까요?
12개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
두번째 매물이라도 잔금시 근저당말소 특약을 넣는다면 사실상 첫번째와 권리상 차이는 없습니다. 그리고 선순위 임차권으로 입주를 하는 경우 보증보험 가입은 매물시세와 보증금에 따라 가입여부가 달라지기에 실제 현 전세가율을 확인하셔야 할 부분입니다. 중개사를 거쳐 계약을 진행하는 만큼 계약시 보증보험 가입을 원하는 점과 특약에 보증보험 미가입 계약해지및 계약금 반환특약을 넣어둘것으로 요청하시면 되고, 만약 이를 거절하는 경우라면 계약자체를 다시 고려하시면 될듯 보입니다. 참고로 현 근저당이 있고 없는 것의 차이는 실제 임대인의 경제적능력으로 이해할수도 있기에 두번째 임대인의 경우는 자금적인 여력이 첫번째보다는 낮을수 있다는 점은 참고하시면 됩니다 .다만 이게 반드시 리스크가 크다고는 할수 없는게 2년뒤 상황은 현재기준으로 확정적으로 알수 없기 떄문입니다 .
안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.
지역이나 시세등 구체적정보가
부족하나 1억3000에
그리고 근저당9900이면
솔직히 안심할수 없습니다
경험적으로 말씀드리면
나중에 집을 뺄때 생각도
해보시길 바랍니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
kb시세 평균가의 90% > 전세예정금 + 근저당
해당 기준이 안되면 보증보험 가입 불가합니다.
근저당 말소 시 보증보험 가입이 가능하면
말소조건으로 가능한지 물어보시기 바랍니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 첫번째의 경우 선순위 근저당권이 없는 장점이 있고 또한 두번째 매물도 근저당권 말소 조건으로 계약을 하게 되면 둘다 권리 상 하자는 없을 것으로 사료되고 확정일자 + 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력 갖추시고, 보증보험 가입 여부를 먼저 점검을 해보시고 진행을 하시면 크게 문제가 없어 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요 아파트 전세계약 관련하여 질문드립니다.
집 2개를 본 상태인데 둘 다 등기부 등본을 떼어보니 명의자가 동일인이더라구요
첫번째는 1억3500 / 근저당 없는 집
두번째는 1억3000 / 근저당 최고액 9900만원에 근저당 있는집
두번째 집이 더 마음에들어서 계약을 하고 싶은데 근저당이 마음에 걸립니다.
계약은 대출없이 현금으로 하려고하고요.
공시가는 9370만원이고 보증보험이 가입이 가능할까요?
어떻게 하는게 좋을까요?
===> 맘에 드는 집이 선순위 근저당이 설정되었지만 전세로 입주를 하기 위해서는 선순위 근저당 말소하는 조건으로 진행하심이 적절해 보입니다. 공시가격이 9,370만원이면 최대 11,806만원까지 만 가능하고 전액 보증보험 가입은 불가합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임대인이 근저당을 잔금 때 말소해 줄 수 있다면 계약 진행해도 됩니다
말소 불가이면 첫번째 집으로 하시는게 좋습니다
보험 가입 확정 가능한 집이 그나마 안전하니 부동산에 꼭 확인을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
현재 두번째 집의 공시가격을 기준으로 계산한 보증보험 가입한도는 약 1억 1806만원입니다. 하지만 질문자님의 전세금 1.3억과 근저당 9900만원을 합치면 부채 총액은 2억 2900만원으로 가입한도를 약 1.1억원을 초과하기 때문에 보증보험 가입이 절대 되지 않을 뿐더러 매우 위험한 물건입니다. 두번째 집은 전형적인 깡통전세 물건으로 만약 집이 경매에 넘어간다면 선순위 채권자인 은행이 우선 변제를 받고 낙찰자가 시세 수준이라 하더라도 질문자님은 전세금 중 9000만원 이상을 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 안전성을 최우선으로 한다면 근저당이 전혀 없는 첫번째 집을 선택하는 것이 현명합니다. 만약 마음에 드는 두번째 집을 꼭 계약하고 싶다면 반드시 잔금 지급과 동시에 근저당 9900만원 전액 상환 및 말소 조건을 특약에 넣어야 하며 동시에 전세금 보증보험 가입 한도인 1억 1800만원 이하루 낮추는 협상을 반드시 선행되어야 합니다. 두 집의 명의자가 동일하다는 점은 임대인의 자산 구조가 불안정할 가능성을 시사하므로 계약 전 반드시 국세 및 지방세 완납증명서를 확인하여 체납 여부도 꼭 점검하시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
근저당 최고액 9,900만 원이 있는 집은 전세보증보험 가입 가능성이 낮아질 수 있습니다. 보증보험은 선순위 채권(근저당)과 보증금 합계가 주택가치(공시가·감정가 등) 대비 안전한지로 판단합니다. 현금 전세라도 위험은 동일하므로, 가능하면 근저당 없는 집이 안전하고, 근저당 있는 집을 선택한다면 “근저당 말소 조건”을 계약 특약으로 넣는 것이 핵심입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
두번째 집은 현재 조건으로 보증보험 가입이 절대 불가능하며 매우 위험한 깡통전세입니다.
보증보험은 공시가격 X 140% X90% 내에 전세금+선순위 채권(근저당)이 들어와야 합니다. 가입한도를 계산해보면 9370만원 X 1.26(140%X90%)=1억 1806만원이며 현재 부채 상태는 전세금1.3억 +근저당 9900만원=2억 2900만원으로 부채가 가입한도보다 약 1.1억원 초과입니다. 전세금만으로도 이미 한도를 넘었으므로 보험가입은 절대 안됩니다. 경매가 넘어간다면 은행에서 9900만원 돈을 먼저 가져가므로 질문자님의 전세금은 수천만원 이상 손실을 볼 가능성이 99%입니다. 집값보다 전세+대출이 훨씬 많으 상태입니다. 근저당 없는 집이 비교할 수 없이 안전한 집입니다. 두번째 집을 꼭 계약을 해야한다면 반드시 잔금 시 근저당 전액 말소 및 전세금을 1.18억 이하로 감액하는 조건이어야 보증보험이 가능합니다. 정리하자면 두번째 집은 현금 1.3억을 넣기에 너무 위험합니다. 안전하게 첫번째 집을 택하시길 강력하게 권합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
보증 보험 가입이 어려울 듯 합니다.
언급하신 두 번 째 집은 현재 상태로 전세보증보험 가입이 불가하며 보증금을 지키기에도 매우 위험하다 생각합니다.
HUG 전세보증보험 가입을 위해서는 공시가격 126%와 부채비율 90%를 모두 통과해야 하는데 두 번째 집의 경우 이 규정을 통과하지 못해 어렵다고 말씀드립니다
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
두번째 집의 경우 근저당 금액이 공시가를 초과하여 보증보험 가입이 불가능할 것으로 보여집니다 하지만 두번째 집으로 계약을 원하시면 임대인에게 잔금일 근저당 말소 특약 협의를 통해 진행하시면 좋을 것으로 보여집니다