무궁화신탁 소유의 오피스텔은 전입신고가 잘 안되나요?
제목 그대로의 질문입니다. 제가 월세 계약하고자 하는 곳은 무궁화신탁 소유이더라고요. 그런 오피스텔은 전입신고가 안되나요? 월세보증금 반환을 확실히 하고 싶어서 그런거요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
신탁이라고 해서 전입신고가 안되거나 하지는 않습니다. 다만 오피스텔의 경우 원칙상 업무용 시설이고, 주거용 오피스텔이 아닌 경우 전입신고시 주거용으로 사용함에 따라 소유주의 환급받은 부가세등이 추징될수 있기 때문에 계약시 전입신고 불가라는 특약을 넣는 경우가 있습니다. 이런게 아니라면 신탁이라도 계약시 신탁사의 동의서를 받아 임대차를 하실 경우 전입신고에는 문제가 없는게 일반적입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
무궁화신탁과 같은 신탁회사가 소유한 오피스텔에서 월세 계약을 하려면 전입신고 및 보증금 반환 관련 사항을 특히 주의 깊게 살펴 보셔야 합니다. 신탁 부동산에서의 월세 계약시 주요 사항들에 대해 안내 드립니다.
전입신고 가능 여부
일반적으로 신탁 부동산도 전입 신고와 확정일자를 받을 수 있습니다.
다만, 임대인이 신탁사로부터 임대차 허가를 받았는지가 중요합니다. 신탁 부동산의 경우, 임대인은 신탁사의 동의 없이 임대차 계약을 체결할 수 없습니다.
전입신고와 확정일자가 가능하려면 임대차계약서에 신탁회사의 동의가 포함되어야 합니다.
월세 보증금 반환 안전장치
신탁 재산은 신탁회사가 관리하기 때문에, 신탁사 동의 없이 체결된 계약은 효력이 약할 수 있습니다.
전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생기니, 해당 부동산에 기존의 선순위 권리가 있는지를 반드시 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
확인해야 할 사항
임대차계약서에 임대차 계약은 신탁사의 동의를 받은 것임이 명시가 되어 있는지 확인 하시기 바랍니다.
등기부등본에 신탁 설정이 기재되어 있는지 확인하고 선순위 권리를 체크하시기 바랍니다.
임대인이 HUG 전세보증금 반환 보증에 가입했는지 확인하면 더 안전 합니다.
신탁 부동산은 관리비 문제가 발생할 수 있으므로, 관리비 청구 주체와 납부 방식도 확인하시기 바랍니다.
안전한 계약 절차
임대차 계약에 신탁사가 동의했다는 명확한 증거가 있어야 합니다.
계약 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
임대인이 신탁사와 정식 임대차 계약을 체결한 것인지 확인 하시기 바랍니다.
추가 비용이 들더라도 보증금 반환 보증 상품을 활용하면 보증금 반환에 대한 안정성을 높일 수 있습니다.
신탁사의 동의가 있으면 전입신고와 확정일자 문제는 없으며,
계약서에 신탁사의 동의가 포함되고 선순위 권리가 없는지 확인한 후 전입신고와 확정일자를 받으면 어느정도 안정성이 보장이 될 것입니다.
혹시라도 계약전에 궁금한 사항이 있으시다면 주변 전문가 분들에게 도움을 받아 보시는 것도 방법 입니다.
신탁 부동산을 구조가 다소 복잡할 수 있으니 꼼꼼히 확인하시고 계약을 진행 하시기 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
신탁회사와 임대차계약을 체결하고 싶으면 계약을 체결할 때에도 신탁회사의 계좌로 전세금을 납부해야 합니다.
만약 집주인이나 중개업자가 다 위임받았으니 개인통장으로 입금하라고 하는 경우 사기일 확률이 높으니 꼭 조심해야 합니다. 입금을 제대로 마치고 신탁회사로부터 보증금 반환 확인서까지 받아두시면 안전하게 계약이 가능하며 신탁회사의 동의서까지 받으셔야 합니다. 또한 임대 권한이 없는 자와 체결한 임대차계약의 경우 자체는 무효는 아닙니다
하지만 그 건물 소유자에 대하여는 어떠한 대항력이 없으며 신탁이 되어있는 부동산에 대하여 신탁자가 신탁회사의 동의 없이 임대차계약을 체결하는 경우 임차인은 신탁자에게 보증금을 반환하라고 할 수는 있지만 명도를 구하는 경우 명도를 해야 합니다. 또한 신탁이 해지가 되고 신탁자에게 이전등기가 된 경우 임대차계약의 대항력은 발생하게 되고
신탁자와 수탁회사에 신탁계약이 해지되어 신탁자에게 회복되면 권한 없는 자와 체결되었던 임대차계약은 신탁자에게 이전등기가 되는 순간 권한 있는 자와 임대차계약이 되고 임차인은 이미 전입신고와 점유를 개시했으므로 신탁자에게 이전등기가 되는 순간 대항력이 발생하게 됩니다. 즉 전입신고와 확정일자는 가능하며 요건에 따라 대항력을 가지게 됩니다.
하지만 위의 경우 오피스텔 월세의 경우 아마도 보증금이 최우션변제금액에 해당될 확률이 크므로 확정일자 전입신고만 하셔도 괜찮을 듯 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
그오피스텔이 업무용인지 주택용인지 확인을 하셔야 합니다
업무용이면 전입신고가 안됩니다
그런부분을 부동산에 확인하시고 주택용을 선택하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
신탁사로 등기가 되어 있다고 해서 보증금을 반환 받기 어려운 것은 아닙니다.
오피스텔을 주거용도로 임차했다면 주택 임차인은 주택임대차보호법상 대항력 확보도 가능하고, 전입신고도 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
신탁소유의 부동산은 믿고 거르셔야 합니다. 계약도 복잡하고 잘못하면 보증금 모두 잃습니다. 저는 신탁소유부동산 중개자체를 하지않습니다.