전세 8000 / 원룸 / 근저당 / 계약 질문드립니다
전세 8천 원룸 매물 컨택 중입니다
근저당이 잡혀있는데 이런 매물은 아예 손도 안대는게 좋은가요? 컨디션이 좋아서 고민이됩니다
된다면 버팀목 대출 80프로 받아 들어가려합니다
국세등 미납 이력은 없고 이외 특이사항 없습니다
부동산 고수분들 조언 부탁드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
근저당이 잡혀있지 않은 건물이라면 좋겠지만 현실적으로 근저당이 없는 임차주택을 구하기가 어려운 실정이므로 일정 수준 이하인 경우라면 허용 가능할 수 있는데, 일반적으로 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직합니다. 계약전에는 반드시 등기부 등본, 임대인정보조회, 지방세와 국세 납세 증명서 등을 확인해보시고, 계약시 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등도 확인해 보셔야 합니다. 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 중요하고 공인중개사를 통해 거래하시는 것이 바람직 합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
선순위 근저당권 설정액과 선순위 보증금을 합산한 금액이 주택 매매가의 80%를 초과하지 않아야 거래관행상 통상 안전한 매물로 인지하고 있습니다. 이를 흔히 '깡통전세' 여부를 판단하는 기준으로 삼으며, 세입자의 보증금 안전을 확보하기 위한 최소한의 장치로 활용됩니다. 다만 버팀목 전세대출의 경우 선순위 근저당이 설정되어 있으면 대출 승인이 까다롭거나 거절될 가능성이 큽니다. 따라서 실무에서는 임대인이 잔금 지급 시점에 기존 근저당을 전부 상환하고 말소하는 것을 특약으로 기재하여 진행하는 경우가 많습니다. 이러한 '근저당 말소 조건'이 특약에 포함되면 버팀목 대출 신청도 가능해지므로 계약서 작성 시 해당 내용을 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 이는 임차인이 대출을 실행함과 동시에 임대인의 채무를 정리하여 선순위 권리를 확보하는 안전한 거래 방식입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 계약시에 기존 근저당말소조건부로 계약을 진행하신다면 현 근저당여부는 크게 문제되지 않습니다 .문제는 말소조건부가 아니라면 후순위 임차인으로써 계약을하는게 되고 이는 전세대출시 선순위 근저당이 대출심사시 영향을 주게 되어 거부가 될 가능성이 있습니다. 특히 버팀목전세대출의 경우 선순위 근저당이 존재할 경우 대출거절 또는 한도축소등의 가능성이 높기에 말소조건부가 아니라면 해당 대출로써 원하시는 만큼 대출이용이 어려울수 있습니다.
즉, 현 근저당의 말소특약 존재여부가 대출가능성을 좌우하고 그에 따라 매물에 대한 선택여부가 달라질듯 보이지, 단순히 선순위근저당이 있다고 해서 안전하지 않은 매물이라고는 판단할수 없습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
선순위 근저당권이 있는 물건일 경우 근저당권 말소 조건으로 계약을 하면 괜찮습니다.
단 선순위 근저당권이 그대로 있는 상태에서 후순위로 버팀목 대출을 아마 불가 할 것으로 보여집니다.
또한 계약이 되게 되면 필히 확정일자 + 전입신고 그리고 전세보증보험이 가입이 가능하면 크게 걱정을 하지 않으셔도 되지만 아마도 선순위 근저당권이 존재를 하게 되면 대출이나 전세보증보험등이 불가 할 가능성이 매우 크다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
근저당이 있는 전세 매물이라도 선순위 채권 금액과 전세금을 합산한 금액이 시세 대비 낮고 보증보험 가입이 가능하다면 실무적으로 계약 가능한 구조이나 보험 가입 가능 여부 확인이 최우선입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
원룸같은 다가구주택은 근저당보다 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계가 훨씬 무섭습니다. 건물전체 근저당+ 앞선 세입자 보증금 총액+ 내보증금 8천이 건물 시세의 70%를 넘으면 위험합니다. 중개사에게 선순위 임대차 내역을 반드시 요구하셔서 확인하세요. 필수 특약으로 HUG 나 HF 전세대출 및 전세보증보험 가입 불가 시 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 즉시 반환한다느 문구를 무조건 넣으세요 결론적으로 근저당 자체가 문제는 아니지만 보증보험 가입이 안되는집이라면 컨디션이 아무리 좋아도 절대 들어가시면 안됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
근저당이 있으면 대출이 안나올 가능성이 높습니다
보증금과 대출을 합쳐서 집값의 70%가 넘어가면 위험하다고 봅니다
어느정도 되는지 확인을 하시고 선택하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
근저당이 있으면 임대인이 대출 상환 못 할 경우 경매 진행 시 전세보증금 회수가 어려워 질 수 있습니다.
국세 미납 없고 특이사항 없어도 근저당 금액이 전세금을 초과하거나 시세 대비 높으면 깡통전세 위험이 있습니다.
개인적으로 근저당이 있으면 계약 추천 드리지 않는 편입니다.
감사합니다.
전세 8천 원룸 매물 컨택 중입니다
근저당이 잡혀있는데 이런 매물은 아예 손도 안대는게 좋은가요? 컨디션이 좋아서 고민이됩니다
==> 전세로 입주하는 경우 보증금 보호를 위해서 선순위 근저당 말소는 물론 각 층별 호실별로 보증금 현황을 파악한 후 권리분석이 필요합니다.
된다면 버팀목 대출 80프로 받아 들어가려합니다
국세등 미납 이력은 없고 이외 특이사항 없습니다
부동산 고수분들 조언 부탁드려요
===> 정확한 내용은 권리분석을 해야 하는 사항이지만 통상 버팀목 대출이 쉽지 않습니다