오피스텔 추가 매수할 때 취득세 중과 등 총 세금 문의
안녕하세요.
현재 2016년 경 취득한 본인 명의 오피스텔(2.5억)이 있습니다. 모르고 그냥 있다가 2025년 올해 주거용으로 변경신청해서 주거용 오피스텔이에요.
여기에 오피스텔 2채를 추가 매수해야하는 상황입니다.
하나는 부모님과 반반씩 각출해서 저와 공동명의로 2.8억짜리 취득해야하고요. 여기에는 부모님이 거주하실 거예요.
하나는 직접 2.9억 오피스텔에 대출 50%를 끼워서 온전히 본인 명의로 취득 후, 월세를 놓을 생각입니다. 계약 시점부터 주거용으로 해야만 매매잔금 대출이 실행돠는지도 알고 싶어요.
이때 취득세가 중과가 되는지, 중과가 된다면 어던 순서로 어떻게 해야 최대한 줄일 수 있는지 알고 싶습니다.
이후 재산세나 종합부동산세도 더 부과가 되는지 궁금하고요.
3채 전부 주거용으로 신고할 경우, 향후 아파트나 오피스텔을 추가 취득하면 어떻게 되는지도 알려주시면 좋겠어요.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
질문하신 상황을 기준으로 오피스텔 3채를 모두 주거용으로 신고하고 취득할 경우, 취득세 중과 여부 및 절세 전략, 이후 재산세·종합부동산세(종부세) 그리고 향후 추가 취득 시 영향까지 단계별로 정리해 드리겠습니다.
현재 상황 정리본인 명의 기존 오피스텔 1채 (2.5억)
2016년 취득
2025년 주거용으로 용도변경 신고 완료
추가 취득 (2.8억)
부모님과 반반씩 각출 → 공동명의
부모님이 실거주
주거용으로 신고 예정
추가 취득 (2.9억)
본인 단독 명의, 대출 50%
월세 수익 목적, 계약 시점부터 주거용 여부 중요
취득세 중과 여부
오피스텔은 원칙적으로 비주거용 건물이지만, 실제 용도와 주민등록상 주소이전 여부 등에 따라 주택 수에 포함됩니다.
주거용 오피스텔로 신고하면, 주택 수 포함 → 취득세 중과 가능성 발생
본인의 경우:
이미 주거용 오피스텔 1채 있음
추가로 2채 모두 주거용이면, 최대 3주택자
1세대 2주택/3주택 중과세율이 적용될 수 있음
취득세 중과 기준 (조정지역 기준)1주택 : (비조정지역) 1.1%
2주택 : (조정지역) 8%중과
3주택 이상 : (조정지역) 12%중과
단, 공동명의 주택은 지분 50% 이하일 경우 1주택으로 보지 않음. (절세 포인트)
절세 전략 제안
2.8억 공동명의 오피스텔
지분 50% 이하로 본인 명의 설정 (예: 49:51 또는 30:70)
→ 본인 입장에서는 주택 수로 미산입 가능
부모님이 실거주 + 주민등록이전도 도움 됨
2.9억 오피스텔
계약 전부터 ‘주거용’ 명시 후 잔금일 이전에 주거용 오피스텔 대출 가능한지 은행 확인 필수
주거용이 아닌 비주거용(업무용)으로 등록하면 주택 수 미포함 → 취득세 중과 피할 수 있음
단, 이 경우 전입신고를 하면 자동으로 주거용 간주될 수 있으니 주의
재산세 & 종합부동산세
재산세
오피스텔은 건축물분 + 토지분으로 과세
주거용으로 활용되더라도 주택분 재산세로 전환되지 않는 경우도 있으므로 시청 확인 필요
종합부동산세
오피스텔이라도 실제로 주택으로 사용하는 경우, 공시가격 기준 주택 수 포함
1세대 2주택 이상부터 종부세 대상이 될 수 있음
주거용 3채 모두 본인 소유(또는 지분 상당하면) → 종부세 대상 포함될 가능성 있음
향후 주택 추가 취득 시 영향
이미 주택 수가 2~3으로 판단될 수 있으므로, 향후 아파트나 오피스텔 추가 매입 시 중과세 및 대출 규제가 매우 크게 작용할 수 있습니다.
아파트 취득 시:
조정지역이면 취득세 중과 8~12%
주택담보대출 금지 또는 LTV 제한
생애최초/신혼부부 혜택 불가
결론 및 순서 제안
2.8억 오피스텔은 지분 50% 이하로 공동명의 구성 → 주택 수 미포함
2.9억 오피스텔은 '비주거용'으로 계약 및 사용해 주택 수 포함 회피 가능
단, 대출기관에 비주거용 오피스텔도 대출 가능한지 사전확인
기존 주거용 오피스텔 1채만으로 주택 수 판단 받게 하여 추가 취득 시 중과 및 대출 규제 최소화
3채 전부를 주거용으로 등록하면 종부세·재산세·취득세 모두 불리해짐 → 세제상 불리
참고하세요!!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
주거용 오피스텔이 주택으로 판단되면 1주택자 1.1%, 2주택자 8%, 3주택자 12%로 중과돕니다.
특히 2주택 이상 보유자는 중과세율이 적용됩니다.
주거용 오피스텔이 주택으로 인정될 경우 단순히 취득세뿐 아니라 주택 수 산정에도 포함될 수 있고 이는 양도소득세나 종합부동산세 등 다른 세금에도 영향을 줍니다.
감사합니다.