아파트 월세보증금 반환 및 위약금 문의

Question

현재 거주하는 아파트가 3월 27일까지 계약일 입니다 (보증금 500만원, 월세 55만원)

작년 11월경 재계약 의사를 밝혔고 12월 말경 집주인으로부터 계약서를 받았습니다

사정이 있어 계약서에 날인을 하지 못했고 그 사유는 집주인에게 고지하였습니다

3월 9일 같이 거주하던 어머니께서 별세하시는 바람에 재계약을 할 수 없어 해당 사실을 집주인에게 고지 후 재계약 취소를 요청했습니다

다음 임차인이 구해지면 보증금을 반환받기로 하였고 현재 다음 임차인이 구해진 상황입니다

3월 15일 집주인이 갑자기 위약금 500만원을 요구하기 시작하였고 원만한 협의를 하기 위해 2개월분 월세와 중개수수료 부담하는 것으로 시도하였으나 지속하여 위약금을 요구하고 있습니다

계약서를 아무리 살펴보아도 무엇을 위반했는지는 알 수 없고 집주인은 지급청구하겠다고 나옵니다

날인이 없어도 구두로 계약을 했으면 그 계약은 성립한다며 낙성계약 용어를 보내오기도 했습니다

위약금은 위반한 사실이 명확하고 그로인해 피해금이 발생하면 청구하는 것이 아닌가요??

위반한 사실이 무엇인지도 모르겠고 피해금도 발생하지 않았는데 무슨 위약금인지..

이런 경우 어떻게 대처하는 것이 좋을까요??

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

이미 당사자가 협의가 된 상황에서 추가적으로 위약금을 요구하는 것은 관련 근거가 없다면 인정되기 어렵고 특히 보증금만큼 요구하는 것은 더더욱 그러합니다 이미 임대차 계약이 성립해서 다음 임차인의 임대차 계약 기간이 개시된 상황이라면 해당 임대차 계약기간 개시 전까지 월세 상당과 중개수수료 부담으로 마무리할 수 있을 것으로 보입니다.

다만 당사자 협의가 되지 않으면 결국 소송으로 다투어야 하는 것이고 임대차분쟁조정이나 형사고소는 어려워보입니다.

이상입니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다. 의뢰인께서 겪고 계신 갑작스러운 비보와 보증금 반환 문제로 인한 마음고생에 위로의 말씀을 전합니다.

1. 계약서 날인 없이 구두로 재계약이 성립하였는지 여부

재계약 의사를 밝히고 계약서를 교부받았다면, 민법상 낙성계약에 의해 의사의 합치만으로 계약은 성립한 것으로 볼 여지가 있습니다. 다만, 계약의 중요 내용에 대해 구체적 합의가 없었다면 다툼의 여지는 있습니다.

2. 위약금 청구의 타당성 및 대응 방법

위약금은 통상 계약서상 특약이 존재해야 발생합니다. 계약 위반 사실과 실제 발생한 손해가 불분명한 상황에서 500만 원 요구는 과도한 것으로 보입니다. 대응 방법은 다음과 같습니다.

첫째, 내용증명 발송입니다. 계약서상 위약금 조항이 없음을 지적하고, 임대차 계약의 합의 해지 사실과 신규 임차인 확보를 통한 보증금 반환을 공식 요청하십시오.

둘째, 보증금 반환소송 및 지급명령입니다. 보증금은 임대인의 당연한 반환 의무이므로, 위약금을 공제하려 한다면 그 법적 근거를 입증하라고 강력히 대응해야 합니다.

셋째, 주택임대차분쟁조정위원회 신청입니다. 소송보다 신속하게 조정할 수 있으며, 현재 제시하신 월세 2개월분과 중개수수료 부담 정도로 합의를 도출할 수도 있습니다.

감사합니다.