경제
토지+건물 거래를 할때 부가세는 매도인이 내나요?
토지 거래를 하는데 대출이 5억이라고할때
5억에 판매를 합니다.
거의 대출 동일 가격으로 매도 하는데,
이럴경우 제가 받을 돈이 없고 그중 일부 건물 보증금이 있어 그 보증금은 매수자에게 돌려줘야 하는 상황입니다.
보증금 2천 포함 5억에 거래할때,
대부분 보증금을 계약금으로 건다고 하던데
어차피 돌려줘야하는 금액입니다.
1) 이럴경우
계약시 메도자가 돈을 받지 않고 매도 진행을 하기도 하나요?
2) 보증금을 중개사무소 혹은 법무사가 가지고 있다가 매수인에게 돌려주는 경우도 있나요?
3) 매수인이 토지를 담보로 대출 받을때 매수금액만큼 대출이 있는데 받을 수 있나요?
4개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1) 보통 임차인이 있는 건물이라도 계약금은 거래금액의 10%을 받고 계약이 체결되며 보증금은 중도금으로 하여 처리하는 게 일반적입니다. 현재 5억에 매도를 하는 경우는 대출승계를 받지 않는 만큼 계약금 10%인 5천만원을 받고 중도금으로써 보증금 및 추가적인 금액을 받는 방식으로 하고 나머지를 잔금으로 처리는게 맞습니다. 대출이 5억이 있는 것은 매도인의 사정으로 최종적으로 매수인에게는 현 임차인 보증금 승계와 매도금 4.8억을 받으시고 매도인은 5억의 대출상환 및 근저당말소를 하시면 됩니다.
2) 말했지만 매수인은 거래대금에서 보증금을 제외한 4.8억을 실제 지급하는 것이고 실제 자금의 이체는 당사자간 직접 주고받는게 일반적입니다. 물론 안전거래를 위해 위와 같은 방식이나 에스크로 방식을 이용하기도 하는데 이는 선택적인 사항입니다.
3)이건 정확히 알수 없습니다. 일단 은행이 현시점 평가하는 담보가치가 다를수 있고, 매매가격이 5억이 상태에서 대출이 5억이 되는 경우는 없기에 사실상 풀대출을 해도 매매금액보다는 훨씬 낮게 나오게 됩니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
토지 건물 거래 시 건물 부분은 부가세 과세 대상이며 통상 매수인 부담하고 매도인이 신고 납부합니다. 계약금없이 대출 상환 구조로 진행가능하나 보증금 정산은 보통 잔금일에 상계처리하며 매수인 담보대출은 감정가와 LTV 기준 충족시에 가능합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 법적으로는 매매대금 지급은 계약금 -> 잔금 구조가 일반적이지만 당사자 합의로 계약금을 줄이거나 없는 구조로도 가능합니다. 다만 계약금이 전혀 없으면 매수인의 계약 이행이 약해지는 리스크가 생기고 공인중개사 입장에서는 계약금 감시를 통해 거래가 진행되도록 하여 하기 때문에 계약금이 0원은 거의 없고 최소라도 소액 계약금을 받고 진행하는 분들이 많습니다.
2. 법적으로는 보증금 회수는 임차인과 매도인과 사이의 임대차 관계에서 해결하는 것이 원칙입니다.
다만 실무에서는 중개사무소 또는 법무사의 공탁계좌에 보증금을 일부를 예탁해 두고 매도 후 일정 조건이 충족되면 매수인이 임차인에게 돌려주는 식으로 처리하는 사례도 있습니다.
다만 이런 구조는 매매계약서에 보증금 인수 및 반환 방식을 특약으로 명확히 적어 두지 않으면 효력이 애매할 수 있어서 임차인 명도, 창산이 완료되면 매수인이 임차인에게 지급 정도로 특약을 기재하시는 것이 좋습니다.
3. 대출 가능 여부는 금융기관 판단이나 개인적으로 판단으로는 매수 금액 만큼 대출이 나올지는 의문입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
원칙은 건물분에 대한 부가세는 매수인이 무담하고 매도인이 징수해 납부합니다. 주의할점은 계약서에 부가세 별도 명시가 없으면 매도인이 손해를 볼 수 있으니 반드시 명시하거나 사업 포괄양수도 방식으로 진행하세요. 대출과 보증금을 합친 금액이 매매가와 같다면 현금 수수 없이 승계만으로 계약이 가능합니다. 특약에 전액 승계 명시라고 기재하시면 됩니다. 보증금은 중개사나 법무사가보관하기보다 매수인이 임대인 지위를 승계하여 나중에 세입자에게 직접 돌려주는 방식이 일반적입니다. 신규 대출로 5억 100%를 받기는 현실적으로 어렵습니다. 매수인이 매도인의 기존 대출을 그대로 넘겨받는 채무 승계를 해야 가능성이 높습니다. 결론적으로 부가세는 매수인 부담임을 명시하고 매수인이 은행에서 대출 승계가 가능한지 먼저 확인하셔야 합니다.