아파트 재건축이 어려운 경우... 가장 고려되는 사항은 뭘까요?
아파트 재건축이 어려운 경우... 가장 고려되는 사항은 뭘까요?
큰 돈이 들어가기 때문일까요??
노후된 아파트가 너무 많아서 결국에는 손을 봐야 할 것 같은데... 미래는 어떻게 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재건축의 경우는 기본적으로 안전진단 통과을 하고 정비구역으로 지정이되어야 시작이 가능합니다. 문제는 이러한 과정을 통과하더라도 해당 아파트 자체가 사업성이 떨어지면 시공사가 붙지 않기 때문에 재건축 자체가 어려울수 있습니다. 이럴 경우라면 사실상 재건축이 진행되지 않게 되고, 그에 따라 하자, 보수등을 하면서 아파트를 계속사용할수밖에 없습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
아파트 재건축이 어려운 경우 고려해야 할 사항은 재건축을 진행하기 위해서는 안전진단을 통과해야 합니다. 안전진단은 아파트의 구조적 안전성, 건축 마감 및 설비 노후도, 주거환경, 비용 분석 등을 종합적으로 평가하여 재건축 필요 여부를 판단하는 절차입니다. 안전진단 통과가 어려운 경우에는 재건축 진행이 어렵습니다.
재건축 사업성은 재건축 후 예상되는 수익과 비용을 비교하여 판단합니다. 사업성이 낮은 경우에는 조합원들의 분담금이 증가하거나, 재건축 진행이 어려울 수 있습니다. 정부의 재건축 규제 정책에 따라 재건축 진행이 어려울 수 있습니다. 예를 들어, 재건축 초과이익 환수제, 분양가 상한제 등의 규제가 강화되면 재건축 사업성이 감소하고, 진행이 어려워질 수 있습니다. 재건축 사업은 주민들의 동의를 얻어야 진행할 수 있습니다. 주민들 간의 의견 차이로 인해 갈등이 발생하는 경우에는 재건축 진행이 어려울 수 있습니다. 재건축 사업에는 많은 자금이 필요합니다. 자금 조달이 어려운 경우에는 재건축 진행이 지연되거나 중단될 수 있습니다. 부동산 시장이 침체되거나 가격이 하락하는 경우에는 재건축 사업의 수익성이 감소하고, 진행이 어려워질 수 있습니다. 아파트 노후화 문제를 해결하기 위해 재건축은 필요하지만, 여러 가지 요인으로 인해 진행이 어려운 경우에는 리모델링, 유지 보수 등의 대안을 고려할 수 있습니다.
미래에는 재건축 규제 완화와 기술 발전으로 인해 재건축이 더욱 활성화될 것으로 예상됩니다. 재건축을 통해 새로운 아파트가 공급되면 주거환경이 개선되고, 부동산 시장 안정에도 기여할 수 있습니다.
재건축에는 많은 돈이 들어갑니다.
남은 용적률에 따라 다르겠지만 이미 용적률을 다 채우고 추가로 용적률 상향이 없다면 일반분양세대를 만들어내기 어렵습니다.
그말은 결국 재건축하려면 순수 조합원 돈으로 해야 한다는 말입니다.
그 돈이 적어도 수억인데 오래된 아파트일수록 그 돈을 낼 수 있는 여력이 있는 사람들이 적습니다.
결국은 돈 문제입니다.
노후 아파트도 진짜 오래되고 오래되면 건축물로의 가치는 거의 없어집니다.
결국 위험건축물 진단 떨어지면 건물은 사용하지 못하고 토지만 남게 됩니다.
그 땅을 팔고 다른곳으로 가던가 해야겠지요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
지금의 재건축이 잘안되는이유는 돈문제가 가장 크다고 봅니다
모든물가가 올라서 재건축을 한다해도 추가분담금이 너무많아서 조합원들역시 망설이고 있고 건설사역시 큰이문이 없어서 안하는게 남는다고 할정도입니다
결국 서울은 재건축이나 재개발로 공급을 늘려야 되는데 공급부족으로 더 가격이 오르고 있는 상황입니다
빨리 안정이 됐으면 합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트 재건축시 걸림돌이 되는 것들은 늘어난 가구의 분양 수익이 철거와 건축비용을 충당하지 못해서 조합원들이 비용을 부담하는 "재건축분담금"과 재건축으로 인한 초과 이익에 10~15%의 세금을 부과하는 "재건축부담금" 그리고 조합원들간에 존재하는 이권 차이로 인한 갈등 등이 있습니다. 특히 재건축분담금은 사업 순서상 먼저 납부를 해야 하는데, 최근 물가가 오르면서 분담금이 크게 증가하여 재건축 진행이 어려워지고 있습니다.
정부에서는 재개발, 재건축의 활성화를 위해 여러가지 제도를 손보고 있는데, 재건축 승인이 쉽게 나게되면 현금청산 대상이 되는 소유주가 늘어나서 갈등이 심화될 수 있습니다.
서울에는 강남등 요지에 대한 선호도가 높아서 계속해서 수요가 있으며 외곽에 아파트를 지어도 충족이 되지 않으므로 결국 재건축, 재개발이 가장 효과적인 해결책이므로 향후에는 규정을 변경하여 재건축, 재개발 등을 활성화 할 것 같습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재건축이 성공적으로 이루어 질려면 가장 중요한 것은 사업성입니다.
대지지분이 얼마 되지 않아서 재건축해도 사업타당성이 낮다고 나오게 되면 재건축을 하려고 하지 않습니다.
재건축이란 사업 자체가 이익을 위해서 하는 사업입니다.
대지지분, 용적률등이 사업의 이익을 내는 가장 중요한 요소 입니다.
또한 부동산 시장이 좋을때 하는 것이 분양이 잘되기 때문에 좋고, 만일 재건축이 어렵다면 리모델링 같은 대안도
생각해 볼 필요가 있습니다.
감사합니다.