전월세 상한제로 보증금을 5%만 올릴 수 있다는데 예외도 있나요?

Question

전세 계약을 갱신하려는데 집주인이 보증금을 10% 올려 달라고 합니다. 계약갱신요구권을 쓰면 5%까지만 올릴 수 있다고 들었습니다. 집주인은 주변 시세가 올라서 어쩔 수 없다고 합니다. 신규 계약과 갱신 계약이 다르게 적용되는지 궁금합니다. 거절하면 어떻게 되는지도 알고 싶습니다. 현재 보증금은 3억 원입니다. 집주인은 60대 부부입니다. 계약 만료는 두 달 남았습니다. 이사하기에는 비용이 부담됩니다. 주변 전세 시세는 3억 5천만 원입니다. 증액 한도와 예외, 대처 방법을 알려 주세요

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

계약갱신청구권을 행사할때는 보증금 증액을 법적으로 최고 5%까지만 가능하므로 시세를 이유로 10%를 올리는 요구는 거부할 수 있습니다. 예외적으로 임대인 본인이나 직계존비속이 실거주 목적으로 입주하는 경우에만 집주인이 갱신을 거절할 수 있을뿐 시세 상승 자체는 5% 초과 인상의 법적 예외 사유가 아닙니다. 따라서 만기 2개월 전까지 계약갱신청구권을 써서 5% 증액 범위 내에서만 재계약하겠다는 의사를 문자나 내용증명으로 명확하게 전달해서 증거를 남겨두시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임대인의 경우 재계약을 위해서 임대료를 조정을 해서 제안을 할 수 있습니다.

다만 임차인이 계약갱신청구권에 대한 권리가 있을 경우 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 최고 5% 상한에서 협의로 진행이 가능하고 또한 기존 조건 그대로 조건으로 2년 더 거주도 가능할 수 있습니다. 이것은 임대차보호법의 강행규정입니다. 다만 임대인이나 임대인 가족이 실거주를 한다고 하면 거절 당할 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이(2년 계약이고 계약종료 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 2개월전 시점이 지나가게되면 묵시적 갱신이 됩니다.)에 보증금 인상 등 계약조건 변경을 임차인에게 통지할 수 있으며 임차인과의 협의를 거쳐 변경이 가능합니다. 임대인이 5%를 초과하는 보증금 인상을 통지하였고 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않은 상태라면 임차인은 계약갱신청구권을 사용하여 5% 이내로 상승분을 제한하여 2년간 연장 계약할 수 있습니다. 이는 법에 규정된 사항이므로 임대인은 주택임대차보호법 제6조의3에 기술된 정당한 사유가 있지 않다면 임차인의 계약갱신청구권 요구를 거절 할 수 없습니다. 계약갱신청구권을 이미 사용한 경우에는 임대인이 임의의 비율로 보증금을 인상할 수 있는데 (10%도 가능) 임대인의 요구가 지나친 경우에는 이를 거절하고 협의를 할 수는 있으나 협상이 쉽지 않을 수 있으므로, 이때는 주택임대차분쟁조정위원회에 중재를 요청할 수도 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

계약갱신요구권을 행사하면 갱신 계약시 보증금 증액은 최대 5%로 제한되며 주변 시세 상승은 집주인의 5%초과 요구 사유가 되지 않습니다. 5% 상한의 예외는 집주인이나 직계존비속의 직접 실거주 등 법정 거절 사유가 있는 경우나 기존 계약 종료 후 완전히 새로운 세입자와 체결하는 신규 계약에만 적용됩니다. 집주인의 10% 증액 요구는 법적으로 거절할 수 있고 갱신요구권 행사 의사와 함께 5% 범위 내 증액 협의 의사를 문자나 내용증명으로 기록으로 분명히 남겨두시면 됩니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우 임대인은 원칙적으로 기존 보증금이나 월세의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 따라서 주변 전세시세가 3억 5천만 원까지 올랐다고 하더라도 계약갱신요구권을 행사한 갱신계약이라면 단순히 시세가 올랐다는 이유만으로 10% 인상을 요구할 수는 없습니다.

다만 계약갱신요구권을 이미 사용했거나 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 상황이 달라질 수 있습니다. 이 경우 계약기간이 끝난 뒤 새롭게 계약조건을 협의하게 된다면 반드시 5% 이내로 제한되는 것은 아니므로 임대인과 보증금 등에 대해 다시 협의해야 할 수 있습니다. 질문자의 경우 계약만료가 두 달 남아 있고 아직 계약갱신요구권을 사용하지 않았다면 갱신요구권 행사 가능 여부를 우선 확인해보시는 것이 좋습니다. 갱신요구권을 행사할 수 있다면 그 의사를 문자 등 기록이 남는 방법으로 명확하게 전달하시고, 보증금 인상 역시 법정 범위인 5% 이내에서 협의하시면 됩니다.

Answer 6

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

현재 임차인분 상황이 궁금합니다.

갱신권을 사용하지 않았다면 5% 내에서 협의하는것입니다.

5%를 다 올리는게 아니라 협의입니다.

많이들 협의 안되면 어떻게 하냐고 하는데

그럼 그냥 그조건 그대로 가는겁니다.

5%를 무조건 올려주는게 아닙니다.

다만 갱신권을 사용하였다면? 서로조율이 안되면 나가야 합니다.

그리고 집주인이 들어와 산다고 하면 어쩔수 없이 나가야 합니다.

지금은 더 거주하고 싶은 마음이 크니

정중히 이번에만 5%에서 인상하여 연장하고 다음엔 원하시는 만큼 올려준다고 하세요

그리고 다음엔 또 그때 생각하면됩니다.

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

현재 보증금이 3억 원이고 계약갱신청구권을 행사한다면 일반적으로 임대인이 올릴 수 있는 보증금은 최대 5%입니다.

즉 3억 1,500만 원까지 입니다.

주변 시세가 3억 5천만 원이라는 이유만으로 갱신 계약에서 10%를 일방적으로 요구할 수 없습니다.