주택관리 업체 선정시, 어떤것을 기준으로 주로 평가하나요?
관리소장, 주민과의 관계 개선에 어떻게 개입하는지? 아니면 비용적인 측면에서 어떻게 관리가 되는지, 여러 가지 공약들이 있는데 그 중에서도 어떤 것들을 고려하는게 가장 괜찮은 관리업체 선정에 도움이 될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
아파트 관리업체의 능력을 확인 할 수 있는 것은, 관리단 인원으로 몇 명을 투입할수 있는지와, 비슷한 규모의 세대를 가진 단지를 얼마 기간동안 관리해 봤는지 하는 등의 경험을 살펴보는 것 뿐입니다.
사실 요즘과 같은 경우는 관리단과 주민의 소통보다는 각 단지가 가지고 있는 특성을 어떻게 바라보고 해결할 것인지 의견을 들어보는 것이 좋은 방법입니다.
예를 들어, 초품아라고 할 경우 학교 등교시간에 단지 내 차량 운행과 관련하여 아이들의 안전을 위해 어떻게 차량을 유도하고 통행지도 할 것인지, 차량 진출입이 많은 시간대에 어떻게 해당 교통정체를 해소할 것인지, 아파트 노후화에 따른 위험 혹은 관리사항의 사례와 대처방안 등과 같이 실무적인 내용을 협의하시는 것이 좋습니다.
비용, 서류적인 측면, 관리소장의 공약들 보다는 이런 실무적인 내용을 해당 단지의 특성에 비추어 해결할 수 있는 능력이 되거나 진지하게 대책에 대해 생각해본 적 있는지에 대한 부분을 먼저 파악하시는 것이 좋겠습니다.
참고로 저는 부동산 실무를 하면서 아파트 동대표로 관리업체 선정에 참여해 본 경험이 있어, 해당 경험을 토대로 말씀드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
무엇보다 가장 중요한 지표는 경험이라고 보여 집니다.
주택관리업체의 연혁 그리고 다른 아파트 단지 관리 경험 및 능력, 그리고 관리직원들의 능력 그 외 해당 단지와 비슷한 규모에서 추천을 받고 다음으로 적절한 견적금액을 받아보고 종합적으로 선택을 하시면 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
이전 관리단지에서의 운영 성과, 입주민 만족도, 민원 처리 이력 등을 확인하시고
과거 관리단지의 입주자대표회의 의견이나 해지 사유를 체크하는 것도 매우 중요합니다
업체가 제안한 관리소장 경력과 자격, 시설·경비·미화 인력의 전문성을 확인해야 합니다
특히 관리소장 인사권을 어떻게 행사하는지도 살펴보시는것이 좋고 업체가 제시하는 소통 강화 방안, 민원 처리 프로세스, 온라인 앱이나 커뮤니티 관리 시스템 활용 여부도 점검하세요
주민과의 관계 개선에 실질적으로 개입하는 피드백 체계가 중요한 기준이 됩니다
좋은 관리업체는 단순히 싸게 해주는 업체가 아니라, 문제를 줄이고 신뢰를 쌓는 업체라고 볼수 있습니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
주택 관리 업체 선정은 대개 입주 대표 회의의 의결을 거쳐 이루어지며, 주로 '주택 관리 업자 및 사업자 선정 지침'에 따라 '적격 심사 제''나 '최저(고)낙찰 제 '등의 방법을 활용하게 됩니다.
이 과정에서 다양한 평가 기준이 고려되는데요. 특히 적격 심사 제 에서는 다음과 같은 주요 평가 항목들을 통해 업체를 종합적으로 평가합니다.
주택 관리 업체 선정 시 주요 평가 기준==>
관리 능력(기업 신뢰도 포함)
기업 신뢰도 :
업체의 재무 건전성, 신용 평가 등급, 과거 행정 처분 이력 등이 평가됩니다.
부실한 업체 선정으로 인해 발생할 수 있는 문제를 사전에 방지하기 위함입니다.
기술력 및 보유 장비 :
얼마나 숙련된 기술자와 필요한 장비를 갖추고 있는지도 중요한 평가 요소입니다. 이는 시설물 관리의 효율성과 안전성에 직결됩니다.
업무 수행 능력(사업 계획의 적합성 )
관리 소장의 역량 및 인력 구성 :
관리 소장의 경험과 리더 쉽, 그리고 배치될 직원의 전문성은 주민과의 소통과 갈등 관리, 그리고 실제 적인 관리 서비스의 질을 결정합니다. 업체가 제출하는 '사업 계획서'에서 관리 소장과 직원의 역량, 그리고 이들이 주민들과 어떻게 관계를 개선하고 소통할 것 인지에 대한 구체적인 방안을 제시하는 지 살펴보는 것이 좋습니다.
사업 계획의 적합성 :
해당 아파트 단지의 특성을 얼만 잘 이해하고 분석하여 맞춤형 관리 방안을 제시하는 지 평가합니다. 단순히 일반적인 내용을 나열하는 것이 아니라, 실제 단지 내 문제를 해결하고 주민들의 편의를 증진 시킬 수 있는 구체적인 아이디어나 공약들이 포함되어야 합니다. 예를 들어, 민원 처리 시스템, 주민 공동체 활성화 프로그램, 에너지 절감 방안 등 구체적인 공약들을 주의 깊게 검토해야 합니다.
협력 업체와의 상생 방안 :
주택 관리 업무에는 청소, 경비 등 다양한 협력 업체가 함께합니다. 이들과의 원활한 관계 형성 및 상생 방안 역시 업체의 건전한 운영을 가늠할 수 있는 중요한 척도가 될 수 있습니다.
입찰 가격(비용 적인 측면)
합리적인 비용 :
물론 비용 적인 측면도 중요한 고려 사항입니다. 하지만 단순히 가장 낮은 가격 만을 제시하는 업체보다는, 제시된 서비스의 질과 비교하여 합리적인 가격 인지를 종합적으로 판단해야 합니다. 너무 낮은 비용은 부실한 서비스로 이어질 가능성도 있기 때문입니다.
주민 과의 관계 개선 및 공약에 대한 고려 ==>
말씀하신 것처럼 관리 소장이나 업체가 주민과의 관계 개선에 어떻게 개입할지, 비용 관리를 어떻게 할지는 '사업 계획의 적합성'과 '업무 수행 능력'에서 가장 중점적으로 봐야 할 부분입니다.
소통 채널 및 민원 처리 :
주민 대표 기구와의 정기적인 회의 외에도, 주민들이 편리하게 의견을 개진하고 민원을 접수할 수 있는 채널(예 : 온라인 플랫폼, 상시 의견 함)운영 계획이 있는지, 민원 처리 절차가 명확하고 신속하진 등을 확인해야 합니다.
공동체 활성화 프로그램 :
업체가 주민들의 만족도를 높이기 이해 어떤 공동체 프로그램(예 : 재활용의 날, 주민 동아리 지원, 절전 캠페인 등)을 제안하는 지도 중요합니다. 이는 단순히 시설 관리 뿐만 아니라 아파트의 주거 만족도를 높이는 데 기여할 수 있습니다.
투명한 회계 관리 :
비용 적인 측면에서는 관리비 집행 내역을 얼마나 투명하게 공개하고 설명하는지, 불필요한 지출을 줄이기 위한 구체적인 노력을 하는지 등을 업체로 부 터 확인하는 것이 필요합니다.
결론적으로, 가장 괜찮은 관리 업체는 단순히 법적 기준을 충족하는 것을 넘어, 해당 단지의 특성을 정확히 파악하고, 주민들의 필요를 충족시키며, 투명하고 효율적인 관리 서비스를 제공할 ㅅ 있는 곳입니다. 제시된 공약들이 실현 가능성이 있고 구체적인지, 그리고 이를 뒷받침할 만한 역량을 갖추고 있는 지를 종합적으로 판단하시기를 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
주택관리업체 선정할 때 단순히 제일 싼 업체를 선정하기 보다는 종합적인 평가를 해야 좋은 관리업체를 선정할 수 있습니다.
서비스 품질, 비용 구조의 투명성 및 효율성, 입주민과의 소통, 관계 개선 능력을 보고 정량 + 정성 평가를 병행하는 것이 좋습니다.
가격이 아닌 가성비를 따지시길 바랍니다.
감사합니다.