전세계약청구권이 언제까지 유효한지 궁금합니다.
저는 일단 집주인이고, 전세를 주고있습니다.
세입자들 만기일은 2025년 3월 23일입니다.
오늘 세입자에게 전세 연장 의사를 물어보니
연장을 하고 싶다고 합니다. (2024년 12월 10일)
저희는 집을 매도할 계획을 가지고 있는데,
이럴 경우에 어떻게 해야 하는지 궁금합니다.
현실적으로 2년간 세입자가 더 거주한다고 하면
집일 매수할 사람이 없을 것 같구요..
세입자들에게 매도 계획이 있음을 밝히고,
전세 연장이 불가하다고 통보해도 괜찮은건가요?
2개월 이내는 가능하다, 6개월 이내만 가능하다
여러 얘기가 있어서 헷갈리네요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
세입자들에게 매도 계획을 밝히더라도 임차인이 계약종료 6개월 전에서 2개월전 사이에 계약갱신요구권을 사용하면 갱신거절을할 수가 없습니다. 계약갱신요구권을 거절하려면 직접거주 등의 사유가 있어야 하므로, 매매를 통해 신규 집주인이 계약종료 2개월 이전에 등기완료하면 신규 집주인이 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다.
세입자가 계약갱신청구권을 사용하지 않는 경우는 만기 2개월전까지 계약연장 불가를 통보 하시면 됩니다.
하지만 계약갱신청구권을 사용하겠다고 하는 경우에는 매도 사유가 계약갱신청구권을 거절 할 사유가 되지 못합니다.
실거주 하겠다고 하고 계약갱신청구권을 거절한 뒤에 매도하는 경우에는 사안에 따라 위법할수도 아닐수도 있습니다.
처음부터 실거주 의사가 없이 매도 한 경우라면 손해배상 책임이 있고, 실거주를 하려고 했으나 여러 사유로 못하고 매도 하게 된 경우에는 손해배상 책임이 없습니다.
그 사유라는 것들이 제각각이기에 된다 안된다 딱짤라 말하기는 어렵습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
전세계약 갱신청구권은 세입자가 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리이며,
주요 내용을 추리면 아래와 같습니다.
행사 조건
기존 전세계약의 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구할 수 있으며, 갱신 요청 시 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절 할 수 없습니다.
1회에 한하여 갱신청구권을 사용할 수 있습니다.
갱신 시 기존 계약의 조건을 기본으로 하되, 임대료는 법적 상한성(연 5% 이내)에서 조정될 수 있습니다.
갱신된 전세계약은 2년 간 유효 합니다.
거절 할 수 있는 경우
임대인이 실거주 하는 경우
임차인이 계약 의무를 위반한 경우
계약 해지가 이미 합의된 경우
주택이 철거되거나 재건축될 예정인 경우
궁금하신 갱신 청구권은 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 할 수 있으므로,
현재 갱신을 요구한 경우이니 거절의 사유가 없는 한 이에 응하셔야 합니다.
저는 일단 집주인이고, 전세를 주고있습니다.
세입자들 만기일은 2025년 3월 23일입니다.
오늘 세입자에게 전세 연장 의사를 물어보니
연장을 하고 싶다고 합니다. (2024년 12월 10일)
저희는 집을 매도할 계획을 가지고 있는데,
이럴 경우에 어떻게 해야 하는지 궁금합니다.==> 우선적으로 질문자님께서 입주를 통보하시는 것이 우선입니다. 임차인 퇴거후 매매로 진행하실 수가 있습니다. 이러한 경우 임차인의 보증금을 준비해야 하는 일이 있습니다.
현실적으로 2년간 세입자가 더 거주한다고 하면
집일 매수할 사람이 없을 것 같구요..
세입자들에게 매도 계획이 있음을 밝히고,
전세 연장이 불가하다고 통보해도 괜찮은건가요?==> 첫번째 답변을 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
세입자의 경우 최초 2년 거주하고 계약갱신청구권을 사용을 할 시 2년 더 총 4년 거주가 가능합니다.
단 임대인이 직접 거주를 한다고 하면 퇴거를 해야 합니다. 그 협의 기간이 첫 계약만기 6~2개월 전에 이루어져야 합니다. 즉 계약갱신청구권이 행사가 되면 새로운 집주인은 입주가 되지 않습니다.
방법은 지금 임대인이 직접 거주를 하고 시간이 지난후에 다른 사람에 매도를 하는 방법이 있습니다.
또는 거짓으로 임대인이 직접 거주를 한다고 하고 매도를 할 경우 손해배상 청구를 맞을수 있으니 조심하셔야 합니다.
아닌 경우 세입자의 대항력을 인정을 해야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
세입자가 있어도 전세를 끼고 매도를 하시면 됩니다
재계약을 하더라도 집을 매도할것이라고 미리 얘기를 해놓으시면 매도하기가 쉽니다
아니면 집을 매도 할계획인데 그래도 사실건지 먼저 협의를 해보고 결정을 하셔도 됩니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
임대차 3법에 의거 계약변경을 하기 위해서는 계약종료일 6-2개월 이내에 아무 때라도 통보하도록 되어 있으며 통보하지 않을 경우는 조건변동 없이 묵시적으로 연장된다는 의미에서 묵시적 계약관게로 자동 연장됩니다
따라서 세입자에게 사실을 밝히고 집이 언제라도 매도하게되면 매도되면 계약해제조건으로 연장하시기 바랍니다 언제 매도될지는 에측할 수 없으며
또한 새로운 매수자가 직접 거주하지 않고 임대사업을 한다면 현 계약관게는 자동 인게되어 해결되리라 봅니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약갱신청구권은 임차인이 2개월 전까지 임대인에게 통보를 해야 효력이 있습니다.
만약 임대차 계약 만료 2개월이 남지 않은 상태에서 해당 물건을 매도하고 다음 매수자가 실거주 하겠다고 하면 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 없다는 판례가 있습니다.
그러니 매도하기 전에 임차인에게 매도의사 설명하고 계약갱신청구권을 미리 행사하여 다음 매수인에게 포괄인수하게 하던가 아님 다른 방법을 계획하셔야 합니다.
이상입니다.
감사합니다.