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끝까지자극적인샌드위치

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갱신에 따른 전월세 전환율 평균 수준을 알고 싶어요

1. 현재상황

-. 제가 사는 곳은 24평형 서울 성북구 아파트 전세임.

-. 1년 전 갱신청구권 쓴 상태이며, 다시 또 11/9일 재 계약시점이 다가옴에 따른 재계약(6개월만) 예정

-. 현재 집주인이 아파트 보증금 4억7천 + a로 올리기를 원해서, 차액분은 월세로 요청

-. 현재 집 주변 시세가 약 6억이라고 할 때, 1억3천 정도 보증금 증가 분에 대해서 월세 전환 예정

2. 질문사항

1) 만약 전세보증금을 올린다면 주변 매물대 올라온 걸 기준으로 통상 보나요? 아님 실체 체결가격으로 보나요?

2) 부분 월세 전환 시, 보증금 4.7억 → 6억 = 1.3억 증가

130,000,000원 *(2% + 2.75%(現 한국은행기준금리)) = 6,17,000원/12개월 = 514,583원(법이 허용하는 최대 월세)

그렇다면 만약 법정 최대 %가 아닌 갱신에 따른 평균 현재 아파트 주변의 전월세 전환율은 보통 어느정도 될지요?

(3.7%정도 될까요?)

부동산에 물어봐야할지 막막한데 부동산도 자기일이 아니라서 제대로 대답을 안해줄듯 하여 여쭤봅니다.

5개의 답변이 있어요!

  • 최병옥 공인중개사

    최병옥 공인중개사

    프리랜서

    ∙

    안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

    우선 임대차계약의 경우 첫 2년이 지나고 나면 다시 재계약을 진행을 할 수 있고 그 때 임차인이 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 2년 더 해서 2+2년 총 4년은 기존 조건 그대로 또는 기존 조건에서 최대 5% 상한해서 거주가 가능합니다.

    다만 계약갱신청구권을 사용한 다음 임대차계약의 경우 완전한 새로운 임대차계약으로 임대인은 임대료를 마음대로 조정을 할 수 있습니다. 즉 주변 시세에 맞게 임대인이 전세 및 월세 등을 해서 제시를 하고 임차인이 수긍을 하면 완전한 새로인 임대차가 형성이 되고 2년간 다시 재계약이 체결이 되기 때문에 보증금에서 월세 전환율에 대한 의미는 크게 없다 보여 집니다. 즉 임대인이 선 제안 임차인이 후 승낙을 해서 계약이 체결이 될 것으로 사료됩니다.

    감사합니다.

  • 구자균 공인중개사

    구자균 공인중개사

    구자왕공인중개사사무소

    ∙

    안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

    렌트홈 기준 월차임전환시산정률 2%, 기준금리 2.75%잡으면

    1.3억에 대한 월세는 514,583원 입니다만

    이는 임대사업자의 경우 해당하고

    질문자의 경우 계약갱신청구권을 사용하셨으면

    결과적으로 임대인이 원하는 금액으로 승낙하거나, 다른집을 알아보셔야 합니다.

    아파트의 경우 일반적으로 1000만원당 5만원 계산합니다.

    65만원정도 되겠네요.

    주인분께 먼저 60정도 권해보시고, 협의해보시길 바랍니다.

    더 궁금하신 사항 있으실가요?

  • 유창효 공인중개사

    유창효 공인중개사

    대한 공인중개사

    ∙

    안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

    1) 만약 전세보증금을 올린다면 주변 매물대 올라온 걸 기준으로 통상 보나요? 아님 실체 체결가격으로 보나요?

    -> 전세보증금을 인상하여 재계약하는 경우에는 인터넷에 나와 있는 매물의 호가만을 기준으로 보기보다는 동일 단지·동일 평형의 최근 전세계약 실거래가격을 함께 확인하는 것이 좋습니다. 실제 계약 가능한 가격과 호가에는 차이가 있을 수 있기 때문입니다.

    2) 부분 월세 전환 시, 보증금 4.7억 → 6억 = 1.3억 증가

    130,000,000원 *(2% + 2.75%(現 한국은행기준금리)) = 6,17,000원/12개월 = 514,583원(법이 허용하는 최대 월세) 그렇다면 만약 법정 최대 %가 아닌 갱신에 따른 평균 현재 아파트 주변의 전월세 전환율은 보통 어느정도 될지요?

    (3.7%정도 될까요?)

    부동산에 물어봐야할지 막막한데 부동산도 자기일이 아니라서 제대로 대답을 안해줄듯 하여 여쭤봅니다.

    -> 현재 주택에서 전월세전환율은 4.75%이고 전환율에 따르면 위 질문처럼 51만원가량이 될것으로는 보입니다.

  • 채정식 공인중개사

    채정식 공인중개사

    롯데손보

    ∙

    안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

    실제 체결 가격을 보는 것이 일반적이며 서울 실제 평균 전환률은 약 4.7% 수준이지만 성북구 동일 단지 갱신 계약은 3.7~4.2% 협상이 가능할 것으로 보여집니다

  • 한영현 공인중개사

    한영현 공인중개사

    수원공인중개사사무소

    ∙

    안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

    답변드리겠습니다.

    주택임대차보호법상 보증금의 전부 또는 일부 월차임으로 전환하는 경우에는 법에서 정한 두 가지 비율 중 낮은 비율을 적용하도록 되어 있습니다.

    그 중 하나가 한국은행 기준 금리 + 대통령령으로 정하는 이율입니다.

    호가 보다는 실제 체결가격을 우선해서 보시는 게 좋습니다. 그래야 최악의 상황을 피할 수 있습니다.

    감사합니다.