전세 1순위 및 연장 관련 문의드립니다
부동산 전세계약 6.2억
2021.3.2ㅡ2023.3.1 (원계약)
확정일자 2021.3.2
2023.3.2-2025.3.1(연장) 6.2억
위 계약으로 만료일 도래하여 재연장 얘기도중 2024.11월 주택담보대출 5.8억 확인되었습니다
이경우 문의사항
1.동일한 전세계약 1년 연장시 전세1순위 자격 유지 여부
2.동일한 조건 연장시 계약서 작성해야하나요?
3.추가로 팁이라 알고 있어야 할 사항이 있을카요?
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먼저 감사드립니다
1.동일한 전세계약 1년 연장시 전세1순위 자격 유지 여부
==> 현재 상태를 고려할 때 기존 보증금에 대한 대항력이 우선입니다.
2.동일한 조건 연장시 계약서 작성해야하나요? ==> 보증금 대출 연장 또는 보증보험 가입 등을 위해서는 기존 계약서 여백에 수정하심이 적절합니다.
3.추가로 팁이라 알고 있어야 할 사항이 있을카요?
==> 확정일자를 받은 기존 계약서를 잘 보관해두시기 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
기본적으로 동일한 보증금 금액으로 이전 계약을 갱신하여 전세계약을 1년 연장하는 경우에는 이전 계약에 받아 놓은 확정일자가 그대로 유효하므로 2021년3월2일자 이후에 발생한 저당권에 대해 우선변제권이 선순위로 작동할 수 있습니다. (확정일자 등록시 저당권 등 선순위 권리가 없었던 경우)
주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.
상기의 설명과 같이 계약종료 2개월전까지 아무런 협의 없이 지나게되면 2년간 갱신 연장되므로 (계약서를 반드시 작성할 필요는 없습니다.) 1년만 연장을 원하신 다면 기간내에 협의하여 계약서를 작성하시거나, 묵시적갱신 후 1년이 되기 3개월전에 계약해지를 통지하시면 됩니다.
1명 평가2011년부터 전입신고만 잘 되어 있다면 1순위입니다.
확정일자가 아니라 전입신고가 중요합니다.
계약서 재작성은 선택입니다.
해도 되고 안되고 되지만 가급적이면 하는쪽을 추천드립니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,전입신고와 확정일자를 먼저 받았으면 1순위 자격유지됩니다
,보증금변동이 없으면 계약서 작성안해도 되고 한다고 해도 확정일자는 안받아도 됩니다
,그런데 1순위는 유지되지만 2순위대출이 있으면 질문자님이 나갈때 문제가 됩니다
그부분을 염두에 두고 하시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
기존 전세계약 확정일자가 순위상 앞에 있습니다.
또한 첫 계약시 확정일자를 받아 놓았고, 두번쩨 계약도 연장선상에 있기 때문에 순위로는 근저당권보다 앞서 있습니다.
근저당권은 후순위로 받은 것으로 보입니다.
또한 다음 임대차계약시 연장일 경우는 처음 계약 확정일자를 따라가나 만일에 새로운 계약일 경우 근저당보다 후순위로 갈 위험이 있으니 잘 대응하시길 바랍니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
1. 동일한 전세계약 연장 시 전입신고와 확정일자를 기존 21년3월에 받아놨기 때문에 24년도에 근저당을 했더라도 선순위 임차권 지위에 해당합니다. 따라서 강제경매 시 근저당권보다 우선적으로 배당 및 대항력이 유지됩니다.
2. 동일한 전세계약에 대해 계약서를 작성하지 않으셔도 됩니다만 문자나 기타 계약 연장을 증빙할 수 있는 자료는 있어야 합니다.
3. 추가적으로 확인할 사항은 없습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
계약을 동일조건으로 연장되는 것을 묵시적계약이라고 합니다 따라서 묵시적 계약관계에서는 다시 계약서를 작성하지 얺고 지전 계약관계가 변동없이 유지된단 것입니다 그리고 확정일자라는 것은 최우선 변제 신청시 필요한 조건으로 만약 경매진행시에는 지역별 다르지만 전세보증금의 1/5정도 밖에 최우선으로 보상을 한다는 의미입니다
따라서 전세금 전체를 받기 위한 법적 행위는 전세권 등기설정시 1순위가 되어야 100%를 받을 수 있습니다
그러나 2024년도 주택담보 대출로 5억 8천이 확인 되어 곧 바로 전세권 등기 신청을 하더라도 2순위에 해당됩니다
참고하시기 바랍니다
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