안녕하세요. 신은정 변호사입니다.
상가 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되어 안심하시던 중, 갑작스러운 임대인의 퇴거 요구가 있을까 염려되어 문의를 주셨군요. 결론부터 말씀드리면, 환산보증금 기준 금액 이내의 상가라면 묵시적 갱신 기간 중 임대인이 임의로 퇴거를 요구할 수 없습니다.
1. 묵시적 갱신 중 임대인의 일방적 해지 불가
상가건물 임대차보호법상 묵시적 갱신이 성립되면 임대차 기간은 1년으로 연장되어 보장됩니다. 이때 임차인은 언제든 해지 통보가 가능하지만, 임대인은 일방적으로 해지할 수 없습니다. 질문자님께서 주택의 경우 묵시적 갱신 이후 특별한 사유(실거주 등)로 임대인이 중도에 명도를 요구할 수 있다고 알고 계시나, 이는 사실과 다릅니다. 주택 역시 묵시적 갱신으로 보장된 2년의 기간 중에는 임대인이 실거주를 이유로 임차인을 중도에 내보낼 수 없습니다.
2. 임대인이 상가 계약을 해지할 수 있는 예외 사유
임대인이 갱신된 기간 중 예외적으로 퇴거를 요구할 수 있는 경우는 임차인에게 귀책사유가 발생했을 때뿐입니다. 임차인이 3기분의 월세를 연체하거나, 임대인 동의 없이 상가를 무단으로 전대(전전세)하는 등 상가건물 임대차보호법이 정한 명백한 계약 위반 사항이 발생한다면 임대인은 즉시 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
3. 환산보증금 초과 상가일 경우의 주의점
만약 현재 상가의 환산보증금(보증금 + 월차임의 환산액)이 지역별 보호 기준 금액을 초과한다면, 상임법이 아닌 민법의 묵시적 갱신 규정을 적용받게 됩니다. 이 경우에는 기한의 정함이 없는 임대차로 보아 임대인 역시 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 발생하여 상가를 비워주어야 합니다.
현재 운영 중이신 상가의 보증금과 월세를 바탕으로 환산보증금을 계산하시어 지역별 상임법 보호 기준 이내에 부합하는지부터 확인하시기 바랍니다.
안정적인 영업을 지속하시며 원만하게 임대차 계약을 유지해 나가시기를 바랍니다.