경제
민관합동방식 재개발 (구성남 재개발)
민관합동 방식의 구성남 공공재개발은 사업무산될 확률이 낮은가요? 현재 신흥3구역의 재개발 예상감정가는 26년 기준 공시가로 보는게맞을까요?
6개의 답변이 있어요!
민관합동 방식의 구성남 공공재개발은 사업무산될 확률이 낮은가요?
==> 지금 사업시행방식에 대해서 협의가 진행되고 있는 만큼 시간을 가지고 기다려야 하는 사항입니다.
현재 신흥3구역의 재개발 예상감정가는 26년 기준 공시가로 보는게맞을까요?==> 감정평가는 실거래가 등을 고려하여 판단되는 만큼 26년 공시가와는 상관이 없습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
일반 재개발보다 무산된 확률은 낮은 편은 맞습니다
하지만 절대 안전은 아닙니다
왜 안정성이 높냐면
한국토지주택공사(LH) 같은 공공이 참여
인허가 / 사업관리 / 이주대책 지원
용적률 인센티브를 제공하는 편입니다
실제로 민간 조합 방식은 내부 갈등, 시공사 문제로 지연이 많고
민관합동은 비교적 일정이 안정적으로 진행되는 경향이 있습니다
공시가 기준은 아니고
관리처분 시 감정평가 기준입니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
민관 합동 방식의 경우 공공기관이 기획하고 인허가 및 행정 처리를 맡고 민간은 시공 및 관리등의 사업을 추진함으로써 아무래도 사업이 중단 될 위기는 적다고 사료됩니다. 또한 감정평가액은 공시지가 및 시세 및 기타 요인등을 종합해서 감정평가를 실시하게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
한국주택공사가 시행사로 참여하여 이주 단지를 미리 확보하고 순차적으로 개발하는 순환용 정비사업은 자금 조달이 안정적이고 인허가 속도가 빨라 일반적인 민간 재개발에 비해서 사업이 무산될 확률이 극히 낮습니다. 특히 신흥3구역은 최근 대우건설을 시공사로 최종 선정하며 푸르지오 매그너스파크라는 단지명과 함께 사업 추진에 박차를 가하고 있어 공공의 안정성에 민간의 브랜드 가치가 더해진 상태입니다. 재개발 감정평가는 원칙적으로 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 가치를 매기기 때문에 인가 시점이 2026년이라면 그해의 공시가격과 표준지 공시지가가 감정가 산정의 가장 핵심적인 기초 자료가 됩니다. 통상적으로 단독 다가구 주택의 감정가는 공시가격의 약 1.3배에서 1.7배 내외로 형성되는 경향이 있으나 최근 성남시의 공시가격 상승분이 반영된 2026년도 수치를 기준으로 삼는 것이 가장 현실적입니다. 사업 무산 가능성은 낮더라도 최근 급격히 상승한 원자재 가격에 따른 공사비 증액 갈등은 조합원 분양가 상승과 직결되어 최종 수익성에 영향을 줄 수 있으므로 비례율 변동 추이를 지속적으로 확인해야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
민관합동 방식의 구성남 공공재개발은 공공기관이 주도하는 만큼 사업 무산 확률이 민간 단독 재개발보다 상대적으로 낮습니다.
공공이 자금과 행정력을 보강해 안정성을 높이지만 여전히 시공사 선정 지연이나 주민 동의율 미달, PF 문제로 늦어질 가능성은 있습니다.
그리고 주민들에게 돌아갈 수익률이 낮아질 수 있습니다.
2026년 기준으로 공시지가를 기반으로 한 감정평가가 맞지만 단순 공시지가 그대로가 아니라 보정 1.2배~1.3배 수준으로 적용됩니다. 구역 지정 고시 시 공개된 산출 근거를 보면 공시지가에 보정률을 곱해 예상 감정가를 추정하고 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
LH가 시행자로 참여하여 이주 단지를 미리 확보하고 순차적으로 개발하는 순환용 정비사업 방식은 자금 조달과 인허가 속도 면에서 유리하여 민간 재개발보다 사업이 무산될 확률이 상대적으로 매우 낮습니다. 재개발 감정평가액은 원칙적으로 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 결정되므로 해당 인가 시점이 2026년이라면 그해의 공시가격과 표준지 공시지가가 가장 중요한 산정 지표가 되는 것이 맞습니다. 통사적인 감정가는 2026년 공시가격에 인근 거래 사례와 보정률을 곱하여 산출되지만 건물 노후도와 도로 조건 및 신흥역과의 거리 등 개별물건의 특성에 따라서 공시가 대비 비율은 차이가 날 수 있습니다. 사업 무산 가능성은 낮더라도 최근 급격한 상승한 원자재 가격에 따른 공사비 증액 갈등은 조합원 분양가 상승과 직결되어 최종 수익성에 영향을 줄 수 있으므로 비례율 변동 추이를 지속적으로 확인해야 합니다. 정리하자면 민관합동 방식은 LH의 공공성 덕분에 사업 무산 리스크가 낮고 안정적이며 감정가는 2026년 공시가격을 주요 지표로 삼되 사업시행인가 시점의 시세와 물건별 개별성이 종합적으로 반영됩니다.