법률
상가 임대차 종료 후 폐업처리와 임차권등기명령 중 어떤 것을 먼저 해야 하나요?
상가 임대차계약이 2026년 8월 22일 종료될 예정입니다.
계약서상 보증금은 2,000만 원이고, 임대차계약 종료 후 보증금을 반환받아야 하는 상황입니다.
그런데 임대인이 현재 “새로운 임차인이 들어와야 보증금을 반환할 수 있다”는 취지로 이야기하고 있어, 계약 종료일에 보증금을 받지 못할 가능성이 있습니다.
계약서 특약에는 다음과 같은 내용이 있습니다.
특약 5번
“임차인은 계약 종료 후 보증금을 반환 받기로 한다.”는 취지의 내용과 함께, 사진상에는 **“임차인은 폐업 후 보증금을 반환 받기로 한다”**는 내용이 기재되어 있습니다.
현재 저는 영업을 종료할 예정이며, 보증금을 받지 못할 경우 임차권등기명령을 신청하는 것도 생각하고 있습니다.
제가 궁금한 것은 다음과 같습니다.
1. 8월 22일 계약 종료일까지 보증금을 받지 못하면 폐업신고를 먼저 해야 하는지, 아니면 임차권등기명령을 먼저 신청해야 하는지 궁금합니다.
2. 상가 임차인은 사업자등록과 점포 점유 등을 통해 대항력 및 우선변제권을 갖는 것으로 알고 있는데, 보증금을 받기 전에 폐업신고를 하면 기존의 대항력·우선변제권에 문제가 생길 수 있는지 궁금합니다.
3. 임차권등기명령은 신청만 하면 되는 것인지, 실제 등기가 완료된 후에 폐업신고 및 점포 인도를 해야 하는지 궁금합니다.
4. 계약서에 “폐업 후 보증금을 반환받는다”는 취지의 특약이 있는데, 이 특약 때문에 임대인이 보증금 반환을 폐업 이후로 미룰 수 있는지, 또는 제가 보증금을 받기 전에 임차권등기명령을 신청하는 데 문제가 있는지도 궁금합니다.
5. 가장 안전한 순서가
① 8월 22일 계약 종료 → ② 보증금 미반환 확인 → ③ 임차권등기명령 → ④ 등기 완료 → ⑤ 폐업신고 및 점포 인도
순서가 맞는지도 궁금합니다.
특히 폐업신고를 먼저 했을 때 대항력·우선변제권이 어떻게 되는지와, 계약서의 ‘폐업 후 보증금 반환’ 특약이 임차권등기명령에 어떤 영향을 미치는지 정확하게 알고 싶습니다.
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