상가 임차인 경매 낙찰 후 퇴거 유예기간이 법적으로 보장되나요? 답변 부탁드립니다.

Question

안녕하세요. 상가 임차인으로 사업장(법인 주소) 운영 중인데, 임차 중인 건물이 경매 진행 중이고 어제 매각 됐습니다.

현재 상황은 낙찰 후 매각허가결정 확정 → 낙찰자 잔금 납부 → 소유권 이전 → 낙찰자와 퇴거 협의 → 협의 불성립 시 인도명령 절차로 진행되는 것으로 알고 있습니다.

궁금한 점은, 낙찰자가 잔금을 납부해 소유권을 취득한 이후 임차인에게 법적으로 보장된 퇴거 유예기간이 있는지입니다.

예를 들어 낙찰자가 잔금 납부 후 바로 퇴거를 요구하거나, 인도명령을 신청하기 전까지 임차인이 최소 며칠 또는 몇 주 동안 사용할 수 있도록 보장되는 기간이 있는지 궁금합니다.

또한 낙찰자와 퇴거 협의를 하는 기간은 법적으로 정해진 기간인지, 아니면 양 당사자 간 협의로 결정되는 것인지도 알고 싶습니다.

답변 꼭 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

경매로 사업장을 언제 비워야 할지 막막하시겠습니다.

법으로 보장된 퇴거 유예기간은 따로 없습니다. 매수인은 대금을 다 낸 때 소유권을 취득하고 그때부터 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있어, 잔금 납부 직후 퇴거를 요구해도 위법이 아닙니다. 협의 기간 역시 법정 기간이 아니라 당사자끼리 정할 사항입니다.

다만 최선순위 담보권보다 먼저 건물을 인도받고 사업자등록을 마치셨다면 대항력(주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 힘)이 생겨 낙찰자가 임대인 지위를 승계하므로 인도명령 대상이 아닙니다. 등기부상 최선순위 권리 설정일과 사업자등록일을 대조해 대항력부터 확인하시고, 없다면 낙찰자와 명도 시기를 서둘러 협의해 보시는 게 좋겠습니다.

사안을 정리하실 때 위 내용을 참고하시면 좋겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

법적으로 보장된 기간이 있지는 않습니다. 낙찰로 소유권이 이전되었고, 더 이상 점유할 권리가 없기에, 무단점유 상태가 됩니다. 다만 원만한 퇴거를 위해 낙찰자와 임차인이 협의를 진행하시는 경우가 많습니다.

법적으로 보장된 것은 아니지만 낙찰자 입장에서도 소송없이 원만히 인도를 받기 위해 임차인과 협의를 진행하고 있습니다.