경제
부동산 경매에서 감정가보다 낮은 가격에 낙찰되는 이유는?
부동산 경매 물건들을 시세보다 저렴해 보이긴 하지만 권리관계나 점유 문제 때문에 여러번 유찰되는 경우들이 많다고 합니다. 감정가보다 낮은 가격에 낙찰되는 주요 위험요소와 가격 결정 구조가 궁금합니다.
4개의 답변이 있어요!
반갑습니다.
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법원 부동산경매는 낙찰대금 외에 추가로 인수해야 하는 권리가 있거나, 추가로 물어줘야 하는 금전이 있는 경우가 있습니다.
예를들자면 대항력 있는 임차인이 있는 경우, 그 임차인이 낙찰대금으로 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자가 그 미배당분을 별도로 물어줘야 합니다. 이런 경우는 유찰이 불가피합니다. 또, 등기부상 말소되지 않고 인수해야 하는 선순위 가처분, 선순위 가등기가 있는 경우는 낙찰을 받았더라도 추후 소유권을 잃을 위험도 있습니다.
그 외에 유치권자가 있는 경우는 해당 유치권자의 채권을 변제하지 않고는 점유를 넘겨받을 수 없는 사건도 존재합니다.
이런 권리상의 하자가 있는 사건은 입찰해서는 안되거나, 낙찰을 받더라도 이들 채권의 부담을 떠안더라도 실익이 있는 가격으로 낙찰을 받아야 하는 것입니다.
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안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 경매로 부동산이 넘어간다는 말은 채무관계가 정리가 되지 않아 채권자가 부동산을 강제로 매각을 시켜 채권을 회수하고자하는 목적이 가장 큽니다. 따라서 낙찰이 되면 해당 낙찰대금에서 선순위 즉 채권 순서대로 배당을 받아서 채권을 회수를 하게 되고 낙찰자는 낙찰대금을 납부를 하고 인수를 해야 될 권리가 있을 경우 그러한 부분까지 계산을 해서 낙찰을 받아야 하는 부분도 있을 수 있습니다. 또한 명도에 대한 리스크도 있을 수 있기 때문에 일반매매보다는 낮게 낙찰을 받는 것이고 인수해야할 권리가 있을 경우 유찰이 되는 것은 당연한 수순입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
감정평가 시점은 낙찰 시점보다 통상 6개월~1년 가량 앞서 있어서 하락장에서는 감정가가 현재 실제 시세보다 높게 책정되어 유찰이 발생합니다. 낙찰자가 추가로 인수해야 하는 선순위 임차인 보증금과 유치권, 법정지상권 등의 권리 하자와 명도의 어려움이 반영되기 때문에 가격이 떨어지게 되며 명도소송 비용과 미납 관리비, 취득세 등 부수적인 비용과 대출 제한 등 즉시 현금화가 어려운 환금성 위험이 감안돼서 낙찰가가 낮게 형성되고 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
부동산 경매에서 감정가보다 낮게 낙찰되는 것은 감정가의 구조적 한계, 권리관계 리스크, 유찰로 인한 가격 하락, 시장 심리 등 복합적인 요인이 작용하기 때문입니다.
권리관계가 복잡한 물건의 경우 유찰되어 감정가보다 낮게 거래됩니다.
감사합니다.