두 가지 나누어 답변드리겠습니다.
먼저 계약서 작성 여부입니다. 계약갱신요구권을 행사해서 연장되는 것은 법이 정한 효과라서 새로 계약서를 써야만 효력이 생기는 것은 아닙니다. 임차인이 갱신을 요구하고 임대인이 정당한 거절 사유 없이 이를 받아들이면 종전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 계약서를 다시 쓰지 않아도 갱신은 이루어집니다.
다만 실무에서는 쓰는 편이 낫습니다. 보증금이 증액되었다면 그 부분을 명확히 해 둘 필요가 있고, 무엇보다 증액분에 대해서는 확정일자를 새로 받아 두셔야 그 금액까지 우선변제권이 미칩니다. 종전 계약서만 가지고 있으면 늘어난 금액은 순위를 확보하지 못한 상태가 됩니다. 이때는 기존 계약서를 그대로 두고 증액분에 관한 별도의 계약서나 특약을 작성해 거기에 확정일자를 받는 방식이 안전합니다. 기존 계약서를 폐기하고 새 계약서 한 장으로 갈아타면 처음 확정일자로 잡아 둔 순위를 잃을 수 있으니 주의하십시오.
한 가지 덧붙이면, 임대인이 갱신 자체를 인정하지 않고 나가라고 하는 상황이라면 갱신요구를 언제 어떤 방법으로 했는지가 중요해집니다. 갱신요구는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 하셔야 하고, 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 하시는 것이 좋습니다.
다음으로 증액 문제입니다. 무조건 오르는 것은 아닙니다. 임대인이 증액을 요구할 수 있을 뿐이고, 그 상한이 종전 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5퍼센트입니다. 임대인이 5퍼센트를 넘겨 요구하면 그 초과 부분은 따르지 않으셔도 됩니다. 반대로 임대인이 증액을 요구하지 않으면 종전 조건 그대로 갱신됩니다.
주의하실 점은 이 5퍼센트 상한이 계약갱신요구권을 행사해서 갱신되는 경우에 적용된다는 것입니다. 임차인이 갱신요구권을 쓰지 않고 임대인과 새로 합의해서 재계약하는 형태가 되면 상한의 적용을 벗어난 것으로 다루어질 수 있습니다. 임대인이 큰 폭의 증액을 제시하면서 재계약을 하자고 하는 경우가 여기에 해당하므로, 갱신요구권을 행사하는 것인지 새로 계약하는 것인지를 문서에 분명히 남겨 두시는 것이 좋습니다.
정리하면, 계약서를 다시 쓰지 않아도 갱신은 되지만 증액이 있다면 그 부분은 서면으로 남기고 확정일자를 받으셔야 하며, 증액은 자동이 아니라 임대인의 요구가 있을 때 5퍼센트 한도에서 이루어집니다.