전세로 오피스텔 집 계약할때 주의 할 점 있을까요.?

Question

평생 월세로 살다가 이번에 돈 모아서 전세 오피스텔로 이사가는데 계약전 꼭 확인하고 사야할게 있을까요? 요즘 전세사기가 많다고 들어서 ㅠ

이상엽 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 오피스텔 계약 시 주의할 점은 계약 전에 반드시 등기부등본을 확인하여 소유주와 대출 상황을 파악해야 합니다. 등기부등본은 인터넷 등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다.  계약 전에 실소유주와 직접 만나 계약을 체결하는 것이 좋습니다. 신분증과 등기부등본을 대조하여 소유주를 확인할 수 있습니다. 계약 전에 주변 시세를 확인하여 적정한 가격인지 판단해야 합니다. 전세가가 매매가보다 높거나 경매 낙찰가보다 높은 경우 깡통 전세일 가능성이 있습니다. 이를 위해 국토교통부 실거래가 공개 시스템, KB 부동산 등에서 집값 시세를 확인할수있습니다. 전세보증보험에 가입하면 전세금을 보호할 수 있습니다. 보증 보험은 HUG(주택도시 보증 공사)나 SGI(서울보증보험)에서 가입할 수 있습니다. 이사 후에는 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이는 전세금을 보호하는 데 매우 중요합니다. 전입신고는 주민센터에서, 확정일자는 등기소 또는 주민센터에서 받을 수 있습니다. 전세 사기 예방센터에서는 전세 사기 예방을 위한 다양한 정보를 제공하고 있습니다. 이곳에서 제공하는 정보를 참고하여 사기를 예방할 수 있습니다.

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.전세의 경우 보증금회수가 가장 중요합니다.우선 등기부등본상의 선순위 대출이 있는 경우는 피하시게 좋습니다. 그리고 만일 선순위 대출이 있다면 말소 조건으로 계약을 하시는 것을 권장드립니다. 그리고 계약을 하시고 확정일자 받으시고 이사한 후 전입신고를 해서 대항력을 갖추시고 보증보험 가입이 되면전세보증금 반환에는 별 무리가 없습니다. 그리고 순환이 잘되는 매물이면 더욱 좋습니다.감사합니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.평생 월세로 살다가 이번에 돈 모아서 전세 오피스텔로 이사가는데 계약전 꼭 확인하고 사야할게 있을까요? 요즘 전세사기가 많다고 들어서 ㅠ==> 다음과 같은 사항을 확인해 보시기 바랍니다.매매가격대비 전세가격이 적절한지?(70% 이하 안전)신탁등기된 경우 신탁회사 문의후 계약진행모든 거래대금은 소유자 계좌로 입금등기상 권리제한사항이 없어야 함계약후 가급적 보증보험 가입 등이 필요합니다.

김희영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기가 걱정되시면 계약전 서류부터 확인해야 합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권의 액수가 많으면 조심하셔야 합니다. 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세금이 많은 경우 전세보증 보험 가입은 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔 전세의 경우는 반드시 보증금과 시세와의 차이를 확인하셔야 합니다, 현 시세대비 전세보증금이 70%이상을초과하는 경우에는 깡통전세등의 위험이 높아질수 있는 만큼 계약을 피하시는게 좋습니다. 또한 중개사를 통한 계약을 진행하시고 권리관계나 계약상 특약등에 대해서 꼼꼼히 확인이 필요합니다. 그리고 전세보증보험 가입가능여부 확인과 계약이후 확정일자 부여, 잔금이후 전입신고등을 반드시 하셔야 합니다.

홍성택 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.일단 직거래는 절대 하지 마시고 검증된 공인중개사사무소의 소개를 받아 거래하세요. 등기상 선순위 채권을 확인하시고 일명 융자라고 하는 선순위 근저당이 있는지 꼭 확인하시고 무융자인 곳을 거래하시는 것이 좋습니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.오피스텔에 전입신고가 되는지를 먼저확인하시고 공시지가에 126%를 곱해서 나온금액이 전세가인지 확인을 하시기 바랍니다그래야 대출도 가능하고 전세보증보험까지 가입이 됩니다그런 부분을 확인하고 계약을 했으면 잔금치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들어놓으면 그래도 안심할수 있습니다

최현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 공인중개사입니다.우선변제금 대상이 가능한지 주택임대차보호법에따라 보호가 가능한 주거용 물건인지 확인해보시기 바라며 대출이 너무 많은 물건은 피하시기바랍니다.

이제동 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.오피스텔 전세계약시 주의할 사항은 건축물 등기부증본을 열람하여 등기설정 관계를 확인 대출관계를 확인하여야 합니다그리고 용도별 구분에서 주거용으로 기재되어 있어야 전입신고를 할 수 있고 확정일자를 받아 만일에 대비 최우선변제 신청을 할 수 있습니다그리고 만일에 대비 보증보험에 가입하도록 귄장합니다 또한 오피스텔은 주변환경에 대한 사전 현장실사가 필요합니다교통망 도시소음 주차공간 생홀편의점 위치  및 초ㆍ중ㆍ고 자녀가 있을 경우 학교위치 안전거리 등을 고려하여야 할 것입니다만족한 계약이 되시기를 기원합니다

한영현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.오피스텔은 전세사기 걱정하지 않으셔도 됩니다.대부분 시세가 투명하지 못한 신축빌라에서 전세 사기가 발생합니다.전세계약 시 선순위 대출이 있는지 보시고 집주인이 직접 계약하는지 보시길 바랍니다.감사합니다.