전대차 계약 퇴실요구 전차인 입장에서 어떻게 해야하나요?
현재 대학가에서 자취를 하고 있습니다.
계약기간이 끝났지만 집주인이 임차인에게 보증금을 못 돌려주는 상황에 제가 그 집으로 전대차하여 들어갔습니다. 집주인은 당장에 캐쉬플로우가 없고 자기가 소유한 다른 물건이 경매로 낙찰되면 현금이 생기니 임차인에게 보증금 지급을 미루었고 그동안 공실로 나두기 아까우니 전대차계약을 통해 전차인을 받아서 월세라도 받고 있으라고 하였습니다.
집주인 임차인 전차인 관계에서 제가 전차인인 건데 학교 선배이기에 그냥 구두의 계약 문자로만 계약을 하고 작년 10월부터 거주하고 있었습니다. 하지만 집이 경매에 넘어가버렸고 집주인은 연락두절 상태입니다. 이때 임차인은 집주인 말만 믿고 전입신고도 다른 곳으로 다시 하고 확정일자도 받지 않아 대항력과 우선변제권 모두 없는 상태입니다.
저는 임차인에게 쭉 살고 싶다는 의사를 표했고 지난 10월부터 계속 계약을 연장해왔습니다. 집이 경매에 넘어간 후에도 저는 쭉 살고싶다고 의사를 밝혔는데 최근 갑자기 이번달까지만 살고 나가달라고 합니다. 자기 동생이 방을 구하고 있는데 동생이라도 그 집에 앉혀놓고 전입신고 확정일자를 받아야겠답니다.
현재 2월초 곧 개강이라 방도 없고 기숙사 신청도 끝난 상태에서 맨바닥에 나뒹굴게 되었습니다.
제가 궁금한 것은 다음과 같습니다
1. 현상황에서 제가 바로 나가줘야하나요? 계약해지 2-6개월 전에 통보를 해야 한다고 들었습니다. 명도소송걸라고 하고 최대한 버틸 수 있는 것인가요? 당장 나가지 않아도 된다면 최대한 있을 수 있는 기간이 얼마인가요?
2. 경매에 넘어간 후로는 집의 소유권은 누구에게 있나요? 경매 낙찰 전까지는 집주인에게 귀속되나요? 아님 법원?
친절한 답변 부탁드립니다 감사합니다
3개의 답변이 있어요!안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
1 현상황에서 제가 바로 나가줘야하나요? 계약해지 2-6개월 전에 통보를 해야 한다고 들었습니다. 명도소송걸라고 하고 최대한 버틸 수 있는 것인가요? 당장 나가지 않아도 된다면 최대한 있을 수 있는 기간이 얼마인가요?
전대차 계약은 임대인의 동의가 있어야 유효합니다. 임대인의 동의가 없는 전대차는 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인의 동의가 있는 전대차라면, 전대차 계약은 임대차 계약에 의존하여 존재합니다. 즉, 임대차 계약이 종료되면 전대차 계약도 종료됩니다. 따라서 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있어야 전차인도 계약을 유지할 수 있습니다. 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리는 상가임대차보호법에 따라 다릅니다. 상가임대차보호법은 임차인이 임대차 계약을 최대 10년까지 연장할 수 있는 권리를 부여합니다. 단, 임차인이 임대차 계약을 연장하려면 임대인에게 계약 만료일 6개월 전에 서면으로 통지해야 합니다. 만약 임차인이 통지를 하지 않았다면, 임대인은 계약을 갱신하지 않을 수 있습니다. 그러면 전차인도 계약을 유지할 수 없게 됩니다.
현재 상황에서 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 통지했는지, 임대인이 계약 갱신을 거부했는지, 임대인이 계약 해지를 통보했는지 등이 중요한 요소가 됩니다. 만약 임차인이 계약 갱신을 통지하지 않았거나, 임대인이 계약 갱신을 거부하거나, 임대인이 계약 해지를 통보했다면, 전차인은 계약을 유지할 수 있는 근거가 없습니다. 임대인이나 임차인이 전차인에게 퇴거를 요구하면, 전차인은 퇴거할 의무가 있습니다. 만약 전차인이 퇴거하지 않으면, 임대인이나 임차인은 전차인에게 명도소송을 제기할 수 있습니다. 명도소송은 재판부가 퇴거명령을 내리는 소송입니다. 명도소송은 일반적으로 6개월 이내에 종료됩니다. 명도소송이 종료되면, 전차인은 재판부의 퇴거명령에 따라 퇴거해야 합니다. 만약 퇴거하지 않으면, 강제집행이 이루어집니다. 강제집행은 재판부가 전차인의 재산을 압류하거나, 경찰이 전차인을 강제로 퇴거시키는 과정입니다. 강제집행은 전차인에게 심각한 불이익을 초래할 수 있습니다. 따라서 전차인은 명도소송이 제기되기 전에 퇴거하는 것이 좋습니다.
만약 임차인이 계약 갱신을 통지했고, 임대인이 계약 갱신을 수락했다면, 전차인은 계약을 유지할 수 있습니다. 단, 임차인이 전차인에게 계약 갱신을 통보해야 합니다. 임차인이 전차인에게 계약 갱신을 통보하지 않으면, 전차인은 계약 갱신을 모르고 퇴거할 수 있습니다. 그러면 전차인은 계약을 유지할 수 있는 권리를 상실할 수 있습니다. 따라서 전차인은 임차인에게 계약 갱신 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 임차인이 계약 갱신을 통보했다면, 전차인은 계약 갱신에 동의하거나 거절할 수 있습니다. 전차인이 계약 갱신에 동의하면, 계약 기간이 연장됩니다. 전차인이 계약 갱신에 거절하면, 계약 기간이 종료됩니다. 전차인이 계약 갱신에 대해 응답하지 않으면, 계약 갱신에 동의한 것으로 간주됩니다. 전차인이 계약 갱신에 동의하면, 임차인이나 임대인이 전차인에게 퇴거를 요구할 수 없습니다. 전차인은 계약 갱신된 기간 동안 계약을 유지할 수 있습니다.
2 경매에 넘어간 후로는 집의 소유권은 누구에게 있나요? 경매 낙찰 전까지는 집주인에게 귀속되나요? 아님 법원?
경매에 넘어간 후로는 집의 소유권은 임대인에게 있습니다. 경매 낙찰 전까지는 임대인이 집의 소유자로 등록되어 있습니다. 단, 임대인은 집의 처분권을 잃습니다. 처분권이란 집을 팔거나 담보로 제공하는 등의 행위를 할 수 있는 권리입니다. 임대인은 경매에 넘어간 후로는 집을 처분할 수 없습니다. 집의 처분권은 법원에 귀속됩니다. 법원은 집을 경매에 부쳐 최고가를 받는 사람에게 낙찰합니다. 낙찰자는 집의 새로운 소유자가 됩니다. 낙찰자는 임대인이 아니므로, 임대차 계약에 따른 의무를 지지 않습니다. 낙찰자는 임차인이나 전차인에게 퇴거를 요구할 수 있습니다. 임차인이나 전차인은 낙찰자에게 퇴거를 거부할 수 없습니다. 단, 임차인이나 전차인이 대항력이나 우선변제권을 가지고 있다면, 낙찰자에게 퇴거를 거부할 수 있습니다. 대항력이란 임차인이나 전차인이 임대물을 사용하고 있는 권리를 낙찰자에게 주장할 수 있는 권리입니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.
1. 현상황에서 제가 바로 나가줘야하나요? 계약해지 2-6개월 전에 통보를 해야 한다고 들었습니다. 명도소송걸라고 하고 최대한 버틸 수 있는 것인가요? 당장 나가지 않아도 된다면 최대한 있을 수 있는 기간이 얼마인가요?
==> 네 명도소송을 제기당하는 경우 그 결과시까지 최소한 6개월 이상 소요됩니다
2. 경매에 넘어간 후로는 집의 소유권은 누구에게 있나요? 경매 낙찰 전까지는 집주인에게 귀속되나요? 아님 법원?
==> 낙찰자에게 있습니다. 낙찰시까지는 전 소유자인 채무자에게 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 전대차 계약서도 없고, 구두합의된 내용을 입증할 문자나 협의 내용이 없다면 사실상 임대차관계를 입증하기 쉽지 않아보입니다. 그리고 소송을 통한 퇴거의 경우 목적물 관계가 복잡하기 때문에 상당시간은 소요될것으로 보입니다.
2. 낙찰이 되면 낙찰자에게 있고, 본래 임대차를 통한 임차인의 권리순위에 따라 퇴거를 해야하는지 점유를 할수 있는지는 달라집니다. 그 결과에 따라 본인 임대차도 달라집니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
