농지 상속 및 양도에 관해 질문드립니다.

Question

농지를 상속받은 경우 피상속인이 8년이상 자경했었다는 사실을 인정받을시, 상속인이 3년 이내에 처분할 경우 양도소득세를 면제(1년에 1억)받는다고 알고있습니다.

그런데 양도소득세를 계산할때 상속인의 취득가는 상속 전후로 6개월 이내 실 거래 가격이 있다면 그 가격을 시가로 반영할 수 있기 때문에, 상속 후 6개월 이내에 양도한다면 차액이 없어 양도소득세가 발생하지 않는다는 내용도 있더군요

그렇다면 6개월 이내에 상속농지를 처분한다면 자경농 인정받는 절차를 거칠 필요 없이 그냥 팔아도 양도소득세가 발생하지 않는게 맞는건가요?

그리고 제가 진행해야할 순서를 정리해보았는데 틀린 내용이 있다면 지적 부탁드립니다.

1. 상속등기 + 취득세 납부: 취득세는 기준시가 기준으로 계산하므로, 지적전산자료 조회결과(안심상속원스톱서비스 조회)에 나온 개별지가 기준으로 납부하면 됨

2. 농지 양도: 상속 후 6개월 이내에 양도하므로 매매 가격이 취득가액으로 반영되어 양도소득세 발생하지 않음

1. 상속세 신고: 상속세 신고시 시가가 원칙이고 시가를 알수 없을때만 기준시가를 적용하는데, 2번의 양도절차를 통해 매매 가격이 시가로 정해졌으므로 매매 가격을 기준으로 상속세 신고

Answer 1

안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.

1) 피상속인으로부터 상속받은 농지를 상속인이 양도하는 경우 피상속인과

상속인의 재촌자경 세액감면 요건을 충족한 상태에서 양도하는 경우에 있어

상속개시일로부터 6개월 이내에 해당 상속받은 농지를 양도시에는 양도가액이

상속받은 농지의 취득가액이 됨으로 인해 양도차익이 없거나 (-)에 해당됨으로

인해 양도소득세 세액감면 규정이 적용될 여지가 없게 됩니다.

이 경우 양도가액이 상속재산가액이 됨으로 인해 상속재산가액 증가로 인해

상속세 부담이 증가할 수 있습니다.

2) 상속재산가액을 기준시가로 정하여 상속세 신고 납부를 한 이후에 양도하는

경우 관할세무서에서는 상속개시일로부터 6개월 이내의 양도가액을 상속재산

가액으로 하여 상속세 결정을 하게 됩니다.

답변이 도움이 되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 김우석 세무사입니다.

네 그렇습니다.

상속일로부터 6개월 이내에 양도하는 경우에는 양도세가 발생되지 않습니다.

기재하신 내용 모두 맞는 내용인 것으로 판단됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 이진석 세무사입니다.

1. 토지분 양도소득세

말씀하신대로 상속개시일로부터 6개월 이내에 양도하신 경우이므로 양도가액 및 상속인의 취득가액이 같으므로 양도차익은 0이며, 양도소득세 및 지방세 부담액은 당연히 없습니다.

따라서, 자경감면 적용 실익은 없는게 맞습니다.

2.상속세 과새가액 산출시 해당 토지분의 상속재산가액은 곧 양도가액(시가)이 되며, 다른 상속재산과 합산하여 상속세를 신고 및 납부하시면 되십니다.

3.토지분 취득세 산출은 시가표준액(말씀하신 토지분 기준시가)에 2.56%의 취득세율을 적용하여 산출합니다.

Answer 4

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

기재하신 내용이 모두 맞습니다.

취득세는 상속당시 공시가격으로 납부하며, 사망일로부터 6개월 이내 매매한다면 해당 매매가격이 상속재산가액이 되고, 양도차익이 없어 납부할 양도세는 없습니다. 상속세 신고대상이라면 매매가격으로 상속세 신고를 하시면 됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.