헌집주고 새집받는 재건축의 사업성에서 가장 중요한것은 뭔가요?
우리나라에서 재개발, 재건축은 정말 핫ㅎ죠. 저도 가는곳마다 우리집을 피해서 항상 아파트 재건축을 하더라구요. 이러한 헌집주고 새집받는 재건축은 성공하기 위한 사업성에서 가장 중요한것은 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
재건축 사업성에서 가장 중요한 것은 해당 아파트 단지의 전체 대지 면적에서 가구 수를 나눈 값으로, 가구당 소유하는 토지의 면적을 의미합니다. 대지지분이 클수록 재건축 시 더 많은 아파트를 지을 수 있어 사업성이 높아집니다.
건축물의 총면적(연면적)을 대지면적으로 나눈 비율을 말합니다. 용적률이 높을수록 건축물을 더 높게 지을 수 있어 사업성이 높아집니다.
교통, 교육, 편의시설 등 주변 환경이 얼마나 잘 갖춰져 있는지를 나타내는 지표입니다. 입지가 좋을수록 수요가 많아 재건축 후 아파트 가격이 높아질 가능성이 큽니다. 이 외에도 주변 시세, 분양가, 사업비 등도 재건축 사업성에 영향을 미치는 요소입니다. 재건축 사업성을 판단할 때는 위의 요소들을 종합적으로 고려하는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트 재건축을 할때 걸림돌이 되는 것들은 늘어난 가구의 분양 수익이 철거와 건축비용을 충당하지 못해서 조합원들이 비용을 부담하는 "재건축분담금"과 재건축으로 인한 초과 이익에 10~15%의 세금을 부과하는 "재건축부담금" 그리고 조합원들간에 존재하는 이권 차이로 인한 갈등 등이 있습니다.
분양 수익이 충분하다면 재건축분담금을 내지 않아도 되니 좋겠지만 최근 최근 물가가 오르면서 분담금이 크게 증가하여 재건축 진행이 어려워지고 있습니다. 또한 조합원들간에 존재하는 갈등이 큰 변수인데, 동의율이 제대로 나오지 않으면 추진이 되지 않으므로 역시 중요한 변수 입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재건축 사업에서 해당 사업성을 평가할때 가장중요한 것이 용적률과 대지지분입니다. 용적률과 대지지분에 따라 기존 입주민들을 제외한 일반분양 물량이 결정되고 이러한 일반분양물량이 많아져야 조합원의 경우 분담금이 적어질수 있고 사업자측면에서는 더 높은 개발이익을 얻을수 있기 때문입니다. 결국 지역과 입지도 적지 않은 중요요소이지만, 입지가 아무리 좋아도 위와 같은 사업성 판단요인들이 나쁠경우 사업진행자체가 어렵습니다,
아무래도 사업성에 있어서 가장 중요한것은 개발이익이 충분한지 인구의 수요와 개발을 할만한지 타당성 및 주변인프라를 개선할 때에 관공서 협조 및 조합의 협의와 잘 이루어 질 수 있는지 거주하는 사람들의 연령대도 중요합니다.
너무 노인이 많이 거주하는 곳의 경우 반대가 심한곳도 많습니자.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
지분에 따라서 용적률을 잘받고 빨리 추진하는게 제일 중요할거 같습니다
어느정도 용적률을 받아야 일반분양을 많이해서 조합원들에게 돌아가는 추가분담금이 적어질수 있습니다
요즘은 자재값,인건비,공사비가 많이 올라서 분양가가 비싸서 모두가 부담일수 있어서 재건축을 한다는 것이 쉽지 않습니다
주민들의 단합이 중요합니다
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
헌집주인들 간의 합의와 협력이 필수적입니다. 조합원 간의 의견 차이가 클 경우 사업이 지연될 수 있습니다. 그리고 용적률 증대를 통한 분담금 최소화 또한 중요합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
재건축 사업을 위해 어느 한가지도 소홀이 하지않는 것이 없다고 보겠으나 가장 이익을 극대화하고 조합윈의 부담금을 최소화시키기 위해서는 최대한 용적률의 확보라고 봅니다 그리고 시행사와 특히 시공사의 브랜드가치는 재건축의 성공의 커다란 홍보 효과를 거둘 수 있다고 봅니다
아울러 이해관계가 첨예하게 엉킨 조합원의 협조는 성공의 지름길이라고 생각합니다
감사합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재건축이나 재개발에서 사업성을 결정하는 가장 중요한 요소는 바로 분양이 얼마나 잘 되는가에 있습니다.
분양을 통해 얼마만큼의 수익을 얻을 수 있는지가 중요합니다.
그리고 용적률이 높을수록 수익을 높일 수 있는 가능성이 커집니다.
즉 기존 주택 철거를 통해 확보된 곳에 아파트를 많이 짓고 그 아파트가 분양의 완판이 되면
그 사업은 성공이라 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재건축 시 사업성이 중요합니다.
사업성에서 가장 중요한 건 일반 분양물량이 얼마나 많냐 그리고 얼마나 높은 분양가로 분양하냐 입니다.
많은 세대를 받으려면 용적률이 높아야 합니다.
결국 사업성은 용적률로 결정 됩니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
먼저 용적률과 건폐율이 높게 나와, 최대한 많은 세대를 건설할 수 있는지 여부와
토지에 있는 기존 건물의 가치를 파악하여 수익률이 나오는지 최우선으로 봐야 합니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.