(오늘계약서작성)영등포구 제2종근린(고시원)에 원룸계약해도 되나요?
건축물대장에 근린생활시설이고 2-8층이 2종근생 고시원이라 되어있어요. 전입,확정일자 다 된다고했습니다. 근저당도 시세대비 적은편이라했어요.
방 내부에 취사시설있습니다.( 난방은 모르겠어요 )
1. 주택이 아니고 고시원이라 주택임대차보호법 적용이 안되는데, 그럼 전입,확정일자 받는다해도 제 보증금이 완전히 안전하진 않은가요?
2. 제2종 근생이라고 복비도 0.9퍼로받던데, 찾아보니 주거용으로 계약하면 0.4로 해주는분도 있다던데 0.4로 네고 가능한 부분인가요?
3. 일단 이 방 찜해놓는다고 보증금 10퍼 금액으로 계약금 냈거든요.. (차에서 중개사 폰으로 등본떼서 근생이고 근저당 얼마고 설명 듣긴했어요)
계약서는 오늘 오후에쓰기로했는데 고시원이라 안전이 보장되지 않아서 계약 못하겠다하면 계약금 받을 수 있나요 ?
4. 우선변제권, 전입신고랑 확정일자 취득 전제 계약
내용 넣으면 보증금은 안전한가요?
제 보증금 안전이 제일인데, 중개사분이 좋은 방 나간다고 푸시 하고(실제로 눈 앞에서 나감) 처음엔 임대인 없이 계약서 작성하려했어서 더 걱정됩니다. 오래 같이한 건물이라고 안심하라고하셨는데, 근생은 처음이라 여쭤봐요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
고시원의 경우 일시사용 목적의 임대차가 아니고 주거용으로서 전입신고를 하고 거주하면 주택임대차보호법이 적용될 수 있습니다. 주택임대차보호법이 적용되면 최우선변제금액으로 보증금이 보호될 수 있습니다. 2종 근생은 상가에 해당하므로 복비는 기본적으로 0.9%의 상한선이 적용되지만 공인중개사와의 협의에 따라서 조정될 수 있습니다. 일반적으로 계약금을 이미 납부하신 경우에 취소를 하게되면 납부한 계약금은 돌려받을 수 없습니다. 주택임대차 보호법이 적용되면 전입신고와 거주로서 대항력 및 최우선변제권이 발생하고 (여기에 확정일자를 받으면 우선변제권 발생) 경매시에 경매 집행비용이나 경매 부동산의 필요비 및 유익비 등을 제외한 선순위 권리에 앞서 변제를 받을 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
근생이라도 확정일자 및 전입신고가 가능할 경우 우선변제권 및 대항력의 권리가 형성이 될 수 있습니다.
또한 보증금 규모에 따라 최우선변제가 가능한지 알아볼 필요가 있고 중개수수료는 협의를 통해 네고를 하시면 될 것으로 보입니다. 우선 가계약도 계약이므로 계약 취소 시 가계약금 위약 발생 되게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 전입신고, 확정일자 완료 시 대항력과 우선변제권이 생겨 시세 대비 적은 근저당이라도 보증금 반환 우선 순위가 높아집니다. 취사 시설이 있으면 주거용 인정되기 쉽지만 단기,일시사용 특약 시 보호 약화될 수 있으니 계약서에 장기 주거 명시하시길 바랍니다.
2. 제2종 근생은 복비 상한 0.9% 적용되지만 주거용으로 계약 시 0.4%로 낮추는 사례가 있어 네고 가능합니다.
3. 계약서 작성 전 고시원 위험성 우려로 포기 시 계약금을 포기 하고 계약을 해지 할 수 있습니다.
4. 계약서에 전입, 확정일자, 우선변제권 보장 특약 필수 삽입하고 임대인 직접 확인하시길 바랍니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
1. 주택임대차보호법 적용 대상이 아니므로 전입, 확정일자만으로는 완전한 보호는 어렵습니다
2. 법정 상한은 없으며 주거용 실질 사용을 근거로 0.4% 협의는 가능합니다.
3. 중요 사항 설명 미흡 시 계약 해제 및 계약금 반환 가능성이 있습니다.
4. 특약을 넣어도 근생 건물 특성상 주택 수준의 안전성은 확보되지 않습니다.
주임법에 따르면 무허가건축물, 위반건축물 등 건축물의 용도에 관계없이 주거용으로 사용하는 경우 주임법에 따라 보호대상입니다.
1. 주택이 아니고 고시원이라 주택임대차보호법 적용이 안되는데, 그럼 전입,확정일자 받는다해도 제 보증금이 완전히 안전하진 않은가요?
==> 전입신고 및 확정일자 등을 받는 경우 주임법에 따라 보호대상입니다.
2. 제2종 근생이라고 복비도 0.9퍼로받던데, 찾아보니 주거용으로 계약하면 0.4로 해주는분도 있다던데 0.4로 네고 가능한 부분인가요?
==> 개업공인중개사와 협의후 결정해야 하는 사항입니다.
3. 일단 이 방 찜해놓는다고 보증금 10퍼 금액으로 계약금 냈거든요.. (차에서 중개사 폰으로 등본떼서 근생이고 근저당 얼마고 설명 듣긴했어요)
===> 법적으로 개업공인중개사에게 책임을 물을 수가 없어 보입니다.
계약서는 오늘 오후에쓰기로했는데 고시원이라 안전이 보장되지 않아서 계약 못하겠다하면 계약금 받을 수 있나요 ?
4. 우선변제권, 전입신고랑 확정일자 취득 전제 계약
내용 넣으면 보증금은 안전한가요?
==> 그러한 사항은 특약조건에 반영하지 않아도 안전하다고 할 수 있습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
제2종 근생이라도 실제 주거용으로 장기 거주하시면 주택임대차보호법보호를 받으실 수 있고 전입과 확정일자도 가능합니다 하지만 근생으로 전세대출이나 보증보험은 제한이 되고 중개수수료는 법정 상한 0.9% 맞으며 이 부분은 협의에 달려 있습니다. 계약금을 돌려 받으시는 부분은 법적으로 자동 반환이 아니며 협의에 따라 달라지는 것입니다. 아마 단순한 불안으로 인한 취소 시 상대츠그에서 계약금 반환이 어렵다고 나올 가능성이 높습니다 그리고 위 말씀하신 특약은 무조건 안전 보장은 아니지만 최소한의 리스크를 줄이기 위해 필요합니다