융자 잡혀있는 월세집 들어가도 괜찮을까요?
제가 들어갈 집은 2000/90 단독주택이고, 집 주인은 법인입니다.
집 추정 시세는 12억 5천 정도 되고, 6억원 근저당이 잡혀있습니다.
최우선 변제금이 3,700만원이라 보증금은 나중에 돌려받을 수 있을 것 같은데 고민이 됩니다!
전문가 분들의 솔직한 의견을 듣고 싶습니다!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일반적으로 임대차시에는 전세보증금과 선순위채권(근저당 등)을 더한 금액이 주택가격의 70% 이하인 경우가 바람직한데, 현재 50%이하 이므로 다른 권리관계가 있지 않다면 전액 최우선변제 대상이므로 큰 문제는 되지 않을 것으로 보입니다. 하지만 등기부등본상에 혹시 공동근저당이 있거나, 임대인이 종업원이 있는 법인이고 임금체불이 있다면 임금 및 퇴직금 등이 먼저 배당될 수도 있어 문제가 될 수도 있으므로 공동근저당이 있는지, 사업상황이나 직원수는 어떻게 되는 지 등을 파악하셔야 할 수 있습니다.
제가 들어갈 집은 2000/90 단독주택이고, 집 주인은 법인입니다.
집 추정 시세는 12억 5천 정도 되고, 6억원 근저당이 잡혀있습니다.
최우선 변제금이 3,700만원이라 보증금은 나중에 돌려받을 수 있을 것 같은데 고민이 됩니다!
전문가 분들의 솔직한 의견을 듣고 싶습니다!
==> 현재 보증금 규모 만을 고려할 때 최우선 변제금액에 해당되어 경매처분되더라도 안전하게 보증금 보호를 받을 수가 있습니다. 그러나 단독주택이라면 유사한 임차조건을 가진 임차인이 있을 수도 있는 만큼 이 부분에 대해서 현황 파악을 정확히 한후 진행여부를 판단해 보시기 바랍니다. 최우선 변제금액이라도 "낙찰시 낙찰대금의 2분의 1범위 내에서, 소액임차인 전부를 대상으로 안분배당"되기 때문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
현 등기부상 보이는 권리로는 질문과 같을 것으로 보이나 경매에서 배당순위상 최우선 변제에는 소액임차인 최우선변제금도 있지만 근로자의 최종 3개월치 임금과퇴직금도 배당순위상 같습니다. 즉 임대인이 개인이라면 이러한 부분은 신경쓸필요가 없겠으나, 법인인 경우 위 부분도 적용이 가능하므로 단순하게 현 권리상태만으로 확정적으로 안전하다고 말하기는 어렵습니다. 물론 대부분 최우선 변제금에 내 소액보증금이라면 크게 손실될 가능성은 낮아보이나, 100%는 아니기 떄문에 이점은 첨고를 하셔야 할듯 보입니다.
근저당이 있으면서 보증금은 최우선변제금 내에 들어가는 집은 집이 마음에 들고 괜찮으면 그냥 최우선변제금 믿고 계약해도 크게 문제는 없습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
실거래 추덩가가 12억이며 근저당이 6억이고 본인의 월세보증금이 2천만원이라고 한다면 임대인의 반환해야할 금액은 총 6억2천만원이므로 부채비율이 51%수준입니다
따라서 만약 경매가 진행된다면 충분히 보증금 반환 받는데 안심할 수 있는 수준이라고 봅니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
근저당 6억원이면 보증금 2천만원은 최우선변제 범위내 안전합니다. 다만 법인 소유 시 체납 위험을 반드시 확인해야 합니다. 확정일자와 전입신고를 통해 보증금 우선 권 확보가 필수입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
근저당이 잡힌 12억 5천만 원 상당의 단독주택을 월세로 계약하는 경우 주의할 점은 근저당권이 설정되어 있어도 월세집 계약은 가능하지만 임대차보호법에 따른 최우선 변제금액 내에서 보증금 회수가 법적으로 우선 보호 받습니다.
그러나 근저당권 금액과 집 시세 대비 보증금이 상당히 적으면 집주인이 경매로 넘어가는 상황에서 보증금 반환 위험은 줄어들지만 완전히 안전하다고 할 수는 없습니다.
따라서 근저당권이 설정되어 있지 않은 부동산을 임차하는 것이 최선의 선택이라 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
우선 3700만원 최우선 변제금에 보증금이 2000만원이라면 최우선 변제금 내에 있어 상대적으로 보호받을 가능성은 있지만 임차보증금 전액에 대한 보장은 아니라 100% 안전하다고 보긴 어렵습니다.
또한 6억원이라는 비교적 높은 근저당 설정과 법인이 집주인이라면 경매의 가능성도 없다고 보기는 어렵기 때문에 신중하게 선택을 하시는 것이 필요할 것이라 보여집니다.
개인적으로 집이 정말 너무 마음에 드시는 경우라면 고려를 해보실 수 있지만 그렇지 않은 경우라면 다른 곳을 선택할 것 같습니다.