임대 계약 시 보증금을 안전하게 지키는 방법이 궁금합니다.
안녕하세요
임대 계약을 맺을 때 보증금을 안전하게 보호하며면 어떤 방법을 취해야 하나요?
그리고 확정일자 외에 필요한 사항이 있으면 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기를 방지하시려면 계약전 서류를 충분히 검토하고 현지 방문 조사도 철저히 하셔야 합니다. 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하며 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.
보험 가입이 필수적인데, 보증보험 가입 조건을 만족해야 하므로 계약전 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
가장 중요한 것은 계약전 등기부등본을 통해서 선순위 대출이 없는 것이 좋고, 또한 계약 후 확정일자 그리고 전입신고
가능하다면 보증보험 가입을 하게 되면 안전하게 보증금을 반환 받을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.
보증금을 안전하게 보호하는 방법
전세금 반환 보증보험 가입 - 전세금 반환 보증보험은 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우, 보증보험사가 대신 반환해 주는 제도 입니다. 보증보험 가입을 통해 임차인은 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.
주택도시보증공사 전세금 보호 제도 - HUG 전세금 보호 제도는 주택도시보증공사에서 제공하는 제도로 임대인이 전세금을 반환하지 않으면 보증공사가 대신 반환해 주는 방식 입니다. 이 제도를 이용하려면 보증금을 일정금액 이상 납입하고 계약서에 HUG보증금을 반영해야 합니다.
보증금의 공탁 - 보증금을 은행에 공탁하여 임차인과 임대인 간의 분쟁을 예방할 수 있습니다. 보증금이 일정 금액 이상인 경우 임차인은 공탁소에 예치하고, 계약 종료 시 임대인과 상호 협의 후 보증금을 돌려받습니다.
확정일자 외에 필요한 사항
계약서 작성 - 임대차 계약서를 구체적이고 명확하게 작성
등기부등본 확인 - 임대인이 부동산 소유자가 맞는지, 저당권이 설정되어 있는지 등등 확인
임대인의 재산 상태 확인 - 임대인의 재정적 상태나 임대차 게약 이행 능력을 미리 파악
입주 전 점검 및 사진 기록 - 입주 전 점검을 통해 집의 내부 상태를 점검하고 사진으로 기록을 남길 것
세입자 보험 가입 - 세입자 보험에 가입하여 사고 발생 시 재정적으로 보호를 받도록 할 것.
이와 같은 절차를 철저히 진행 한다면 임대차 계약에서 발생할 수 있는 불이익을 최소화하고 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.
임대 계약을 맺을 때 보증금을 안전하게 보호하며면 어떤 방법을 취해야 하나요?
그리고 확정일자 외에 필요한 사항이 있으면 알려주세요
==> 가장 중요한 사항은 아래와 같습니다.
보증금이 매매 가격대비 적절한지(70% 이내 형성되어야 함)
등기사항 증명서상에 문제가 없는지
내외부 상태에 문제가 없는지 등을 중점적으로 확인하시고 잔금일자에 전입신고 및 임대차신고를 해야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
임대 계약 시 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법은 전입신고와 확정일자를 받아 놓으시면 되겠습니다.
강제 경매 시 대항력을 유지할 수 있는 방법입니다.
또한 보증보험을 들어 놓으시면 좀 더 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다.
감사합니다.