부동산전문분야분들 부탁드립니다~~~!

Question

현재 경매 진행 중인 인근 토지에 관심이 있어서 문의드립니다. 해당 토지는 감정가 3억 원에서 수차례 유찰되어 현재 최저가가 7천만 원대까지 내려온 상태이고, 저희 사유지 도로를 통해서만 진입이 가능한 구조라 사실상 맹지에 가까운 상황입니다. 현재 도로 사용 승낙은 해주지 않고 있는데, 이런 경우 주위토지통행권이 법적으로 인정될 가능성이 어느 정도인지, 낙찰자가 통행권을 주장할 경우 저희가 실질적으로 이를 막을 수 있는지 여부가 궁금합니다. 또한 맹지 여부가 이번 매각기일 낙찰가 형성에 어떤 영향을 미칠지, 추가 유찰 가능성은 어떻게 보시는지도 의견을 듣고 싶습니다. 저희도 직접 입찰을 고려 중인데 경매 물건에 대한 담보대출 가능 여부와 잔금 납부 기한 내 자금 조달 절차, 입찰보증금 준비 및 입찰 진행 방식 전반에 대해서도 안내해 주시면 감사하겠습니다. 향후 통행권 분쟁이나 지료 청구 등 법적 리스크까지 고려했을 때 이 물건이 저희 입장에서 실질적으로 매수 가치가 있는지 현실적인 조언도 부탁드립니다.

사건번호 2025타경66289

주소 파주시광탄면신산리233

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

해당 토지가 공로로 나갈 수 있는 유일한 통로가 질문자님의 사유지라면 법원은 낙찰자에게 주위토지통행권을 인정할 가능성이 높습니다.

감정가 3억 원에서 7천만 원까지 떨어진 것은 시장에서도 이 땅을 해결하기 어려운 특수물건이라 생각하는 듯 보입니다. 추가적으로 유찰 가능성은 높다 생각합니다.

그리고 이 토지는 지목이 답이므로 농지취득자격증명이 필수입니다.

맹지이거나 지상에 소유자 불명 건물이 있는 경우 일반 1금융권 대출은 사실상 불가합니다.

감사합니다.

Answer 2

현재 경매 진행 중인 인근 토지에 관심이 있어서 문의드립니다. 해당 토지는 감정가 3억 원에서 수차례 유찰되어 현재 최저가가 7천만 원대까지 내려온 상태이고, 저희 사유지 도로를 통해서만 진입이 가능한 구조라 사실상 맹지에 가까운 상황입니다. 현재 도로 사용 승낙은 해주지 않고 있는데, 이런 경우 주위토지통행권이 법적으로 인정될 가능성이 어느 정도인지, 낙찰자가 통행권을 주장할 경우 저희가 실질적으로 이를 막을 수 있는지 여부가 궁금합니다. 또한 맹지 여부가 이번 매각기일 낙찰가 형성에 어떤 영향을 미칠지, 추가 유찰 가능성은 어떻게 보시는지도 의견을 듣고 싶습니다. 저희도 직접 입찰을 고려 중인데 경매 물건에 대한 담보대출 가능 여부와 잔금 납부 기한 내 자금 조달 절차, 입찰보증금 준비 및 입찰 진행 방식 전반에 대해서도 안내해 주시면 감사하겠습니다. 향후 통행권 분쟁이나 지료 청구 등 법적 리스크까지 고려했을 때 이 물건이 저희 입장에서 실질적으로 매수 가치가 있는지 현실적인 조언도 부탁드립니다.

=== > 주위 통행권을 인정받기 쉽지 않습니다. 인정받기 위해서는 지금까지 맹지 토지소유자가 사용한 내력 등을 정리하여 주변 법률전문가와 상담을 받아 보시기 바랍니다. 감정평가 3억인 물건이 7000만원까지 떨어져 있다면 이 원인을 파악한 후 입찰여부를 결정하시기 바랍니다. 담보대출도 쉽지 않아 보입니다.