임대인 변경시 갱신요구권 거부 가능여부

Question

기존 임대차 계약만료를 앞두고, 집주인이 변경될 시, 혹시 새 입주인이 실거주 목적으로 매매했을 경우 저의 “계약갱신권“을 무효시킬 수 있나요?

또한 만약 무효시킬 수 있다면, 미리 현 집주인에게 “갱신권”을 사용할 경우에는 상황이 달라질 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

계약 만료를 앞두고 집이 팔릴 예정이라 갱신요구권이 유지되는지 걱정이신 상황이군요.

새 집주인이 실거주 목적이라면 갱신을 거절당할 수 있습니다. 매수인은 소유권이전등기로 임대인 지위를 승계하므로, 그 지위에서 실거주 사유를 주장할 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다. 다만 거절 통지는 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 이루어져야 하고, 매수인이 이 기간이 지난 뒤에야 소유권을 넘겨받으면 이미 갱신 효력이 생겨 거절하지 못합니다.

미리 현 집주인에게 갱신요구를 해두시는 게 유리합니다. 만료 2개월 전까지 매매·등기가 끝나지 않으면 갱신이 확정되니, 갱신요구는 내용증명으로 날짜를 남겨 보내시고 등기부로 소유권 이전 시점을 확인해 두세요.

사안을 정리하실 때 위 내용을 참고하시면 좋겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

현 임대인에게 계약갱신청구권을 행사하신다면 이후 매매가 되어 새로운 임대인이 갱신거절을 하더라도 기존 계약갱신청구권 행사의 효과가 소멸하지는 않습니다. 따라서 이때 계약갱신청구권의 효력으로 계속 거주하시는 것이 가능하겠습니다.

매매가 되기 전에 갱신청구권을 행사해야 합니다.