전세사기는 어떻게 가능한건가요??
진짜 말도안되는 화법으로 사람을 홀리는건가요 아니면 너무 복잡한 구조로 사람을 혼란스럽게해서 그렇게하는걸까요??????
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세사기의 경우 전세보증금 회수에 어려움이 있는 부동산을 안전하다는 식으로 거래를 했다가 부동산 시장이 폭락을 하면서 부동산의 시세가 하락을 하게 되고, 경매로 넘어가면서 전세보증금 회수를 못하는 경우가 대부분입니다.
즉 괜찮다 시세가 떨어지지 않는다 집주인이 돈이 많다 등으로 안전하다는 말에 안심을 하고 거래를 했다가 부동산 시장이 급락하면서 보증금을 날리게 되는 현상입니다.
따라서 전세계약을 하기 전에 반드시 등기부등본을 통해서 선순위 대출이 있는 경우 배제를 시키고 또한 보증보험 가입이 안되는 물건 또한 배제를 시키고 확정일자+전입신고+보증보험등의 법적 권리를 갖추어서 안전하게 보증금을 지킬 수 있도록 조심해야 할 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기는 몇가지로 분류해 볼 수 있는데, 전입신고의 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.
전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 하루 뒤에 형성되는 것을 이용하는 것으로, 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있고, 갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 실 거래가를 알기 힘든 빌라의 집값을 부풀려 전세금을 받아 유용하고 경매로 넘어가면 보증금 반환을 안해주는 것입니다. 신탁을 이용한 방법은 부동산 소유권을 신탁회사에 주고 대출을 받는 방법이 있는데 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이므로 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다. 그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황 악화로 세금을 내지 못하거나 전세가 하락에 후속 임차인 수급 불가 문제로 경매나 공매로 넘어가 보증금 제대로 받지 못하는 피해를 주는 경우 등도 있습니다.
다양한 사기 방법이 있기에 직거래보다는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하며, 등기부등본과 건축물대장 확인, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자 획득, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 반드시 필요합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세사기는 작정하고 사기치는 수법도 있지만 요즘은 그것보다 임대인이 여러채를 가지고 있으면서 전세보증금을 몸빼줘서 전세사기로 이어지는 경우가 많았습니다
집값과 전세금이 내려가면서 세입자가 기간이 되어서 나가려고 할때 문제가 생겼습니다
한두채일때는 임대인이 가격을 내려서라도 보증금을 빼줘서 해결을 하는데 여러채일때는 감당을 못해 도미노처럼 쓰러지고 임차권등기명령을 신청하고 경매로 넘어가는 경우가 많아서 전세사기 건수가 많았던 것으로 나타났습니다
지금도 해결이 안되는 집들이 많이 있는것으로 알고 있습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세사기는 매매가 보다 전세가가 높게 설정되어 있을 경우 많이 발생합니다.
특히 매매가가 불분명한 신축빌라에서 많이 발생합니다.
계약하기 앞서 전세가 비율을 생각하여 계약하시면 전세사기를 당하지 않을 수 있습니다.
또한 선순위 대출자가 있는지 확인해서 혹시 모를 상황에 대비해야 합니다.
여러모로 신경 쓸일이 많으니 신중하게 계약하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
진짜 말도안되는 화법으로 사람을 홀리는건가요 아니면 너무 복잡한 구조로 사람을 혼란스럽게해서 그렇게하는걸까요??????
==> 전세사기 발생원인은 다양한데 그 중 사례를 소개하면 다음과 같습니다.
신탁등기된 부동산을 계약권한이 없는 위탁자와 게약 체결
매매가격보다 전세가격이 높거나 거의 비슷한 깡통주택을 전세한 경우
위임장, 인감증명서를 확인하지 않고 타인과 계약을 체결한 경우 등에 해당됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세사기도 수법이 다양합니다. 대표적인 깡통전세는 최초 계약시에는 시세가 전세금보다는 높으나, 그 차이가 크지 않은 상태에서 부동산 가격이 하락하게 되면서 시세가 보증금보다 낮아지게 되며 발생하게 됩니다. 이런 경우 다음 임차인을 구한더라도 현 임차인의 보증금 전액을 돌려주기 어렵고, 법에 따라 경매등을 진행하거나, 매매를 하여도 결국 시세가 더 낮기 때문에 임대인 지급능력이 없다면 사실상 반환이 어려워 지면서 발생하게 됩니다. 사실 이러한 부분은 전세사기에 포함은되나 의도적인 사기로 볼기는 어렵고 전세보증금 미반환사고로 볼수 있습니다.
다른 경우로 사기범죄에 속하는 전세사기는 임차인과 계약을 체결하고, 잔금을 받은 뒤 상환능력이 없는 제3자명의로 주택을 매매하여 보증금만 들고 도망가는 경우 입니다. 보통 매매시 임대차계약은 인수되기 떄문에 만기시에 능력없는 제3자는 사실 어디에 있는 누군지도 잘 알수 없기에 반환주체를 확인하기도 어렵고 찾는다해도 명의를 돈을 받고 빌려주는사람들이기에 피해복구가 사실상 매우 어렵습니다. 대표적인 유형이 이 두가지로 보시면 되고 그밖에 여러 수법이 있으며, 사실 임차인 입장에서 아무리 신중하게 계약을 체결한다고 해도 계약당시에는 문제가 없던게 계약이후 잔금지급이후와 만기시에 발생되는 상황이기에 임차인 스스로 이를 100%피하기 어려운게 현실입니다, 그에 따라 보증보험 가입등을 필수로 하여 보증금에 대한 안전을 최대한 높이시는게 현명합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전세사기는 대부분 캡투자로 대출받아 아파트를 구매하였으나 아파트 가격이 폭락하여 보증금 마져 내줄수 없을 때 경매로 넘어가는 사레를 포함합니다
또한 아파트 가격이 오르자 일부 투기꾼이 캽투자 방식으로 많은 사람들의
전세보증금으로 돌려를받아 운영하거나 전세가격의 떨어져 이를 막을 수 없어 경매로 처분하는 사례도 전세 시기라고 합니다
그리고 일부 소수 전형적인 사기수법으로자기소유의 아파트가 아닌 다른 사람의 아파트를 속여 계약한 후 계약금을 받아 잠적하는 범죄행위도 전세사기로 간주합니다.기타 여러 사기 수법있으나 거의 대부분은 주택가격 하락으로 대출금을 갚지 못하여 경매로 넘아가 전세자는 보중보험에 가입하지 않는한 전세금을 받지 못한 경우가 대부분이므로 계약전 과도한 근저당 대출금이나 선순위 등기 설정금이 거래가격과 근접할 경우 계약을 피하는것이 전세사기를 예방하는 지름길이리고 생각합니다