경제
생애 첫 내 집마련 대출과 추후 대출승계
지방 30대 초반 제 돈 몇천만원과 대출을 껴서 아파트를 산다고 했을 때 20년 동안 한달에 100만원이상 원금과 이자를 내야 하는데 추후에 결혼이나 거주지를 바꿔야 하는 상황이 왔을 때 집을 팔면 대출 승계를 통해서 팔게 되잖아요 지금은 원룸 월세 35에 살고 있는데 아파트를 사서 5년동안 대출을 갚고 팔게 됐을때 내 집 마련은 못한거고 그냥 한달에 100만원 이상을 내고 그 집에 5년 살다가 나오게 되는거죠..? 월세랑 같은 개념으로.. 그럼 굳이 살필요가 없는것 같아서 고민이네요
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 공인중개사입니다.
5년 후 매도 시 집값 상승분이 없다면 사실상 이자 비용을 내고 저주 한 셈이지만 원금 상환분은 자산으로 남기 때문에 월세와는 구조적으로 다르며 매도 시점 시세가 핵심 변수입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
집을 매도할떄 대출승계가 아닌 매도자금을 받아 기존 대출을 중도상황하게 되는 구조입니다. 매매에서는 대출승계는 되지 않습니다. 그리고 자가주택을 구매와 임대차와의 비교를 하자만, 일단 주거안정효과 즉, 자가는 2년 혹은 4년마다 퇴거를 하지 않아도 되기에 장기적인 관점에서 주거안정효과가 있고, 단순하게 매달 원리금을 상환하는 것과 월세를 내는 것은 다른데, 쉽게 5년뒤에 해당 주택시세가 오른다면 그만큼 자산이 증식된것이고 지금까지 납부한 원리금은 어떻게 보면 회복이 되는 것입니다. 이에 반해 월세는 한번지급하면 비용이기에 주택시세가 오를 경우 동일조건으로 이사를 하기 더 어려운 상황으로 내몰릴수 있고 그만큼 추가적인 자금이 필요할수 있기에 굳이 살필요가 없다는 판단은 잘못된 판단으로 보입니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
월세VS대출의 차이점을 보면 월세는 매달 집주인이게 주는 돈이며 나갈 때 돌려받는 금액은 0원입니다. 원리금 100만원은 이자 외에 원금이 포함되어 있습니다. 매달 원금을 갚는 것은 내 집의 지분을 조금씩 사오는 강제저축과 같습니다. 5년 뒤 집을 팔 때 5년동안 갚은 원금(예로 약 3000~4000만원)은 집을 팔 때 내 현금으로 돌아옵니다. 집값이 올랐다면 그 시세 차익은 온전히 내 몫입니다. 반면 월세는 집값이 올라도 내 자산과는 상관이 없습니다. 즉 5년 뒤 나갈 때 월세는 보증금만 들고 나오지만 내 집 마련은 보증금 + 5년간 갚은 원금 + 집값 상승분을 쥐고 나오게 됩니다. 주거 비용을 지출하는 것이 아니라 자산을 형성화는 과정입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
현실적으로 지금 사서 최소 10년 이상 실거주 할 마음이 있고 월 100만 원 내도 결혼, 이사, 비상자금 준비가 흔들리지 않는다면 매수하는 쪽으로 진지하게 검토하는 것이 좋다고 생각합니다.
5년 뒤 어디 있을지 모르겠고 월 10만 원이 빠듯하면 지금은 월세를 유지하시고 종잣돈을 모으시길 바랍니다.
부동산 투자는 개인의 선택의 영역입니다. 신중하게 결정하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 집을 매수를 하는 목적은 실거주 + 시세차익입니다.
부동산 상승기에는 자기자본 + 대출을 활용을 해서 집을 매수를 해서 5년 뒤 매수한 주택의 가격이 올라가게 되면 대출이자 낸것도 또한 추가 수익이 발생할 가능성이 있기 때문에 투자 개념으로 집을 매수를 하는 것입니다. 반대로 부동산 하락기에는 자기자본 + 대출을 활용을 해서 집을 샀는데 집 가치가 떨어지게 되면 대출 이자 + 하락분 처럼 이중 손실을 보게 되므로 부동산 추세 및 금리, 부동산 정책 등 여러가지를 고려해서 매수를 판단을 하시면 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 월세와 원리금 상환의 근본적 차이
많은 분들이 매달 나가는 100만 원을 월세와 비슷하게, 그냥 없어지는 돈으로 생각하시곤 합니다. 하지만 대출 상환액은 두 부분으로 나뉩니다.
- 이자: 은행에서 빌린 돈에 대한 비용으로, 실제로 잃는 돈입니다.
- 원금: 내가 산 집의 소유권을 차곡차곡 쌓아가는 과정으로, 결국 내 자산이 됩니다.
5년 뒤에 집을 팔게 되면, 그동안 낸 원금은 고스란히 내게 돌아옵니다. 예를 들어 월세로 35만 원을 5년 동안 내면 약 2,100만 원이 모두 사라지지만, 대출 원금 상환은 일종의 ‘강제 저축’이라 자연스럽게 내 집의 지분이 늘어납니다.
2. 2026년 생애최초 대출 혜택
2026년 현재, 생애 최초로 주택을 구입하는 분들에게는 훨씬 유리한 대출 조건이 제공됩니다.
- LTV 80% 적용: 지방 아파트라면 몇 천만 원의 자금으로도 내 집 마련이 가능하도록 대출 한도가 크게 늘어납니다.
- 체증식 상환 방식: 30대 초반이라면 체증식 상환을 적극 추천드려요. 처음에는 상환액이 적고, 향후 소득이 늘어날수록 월 상환액이 조금씩 늘어나는 구조예요. 이 방법을 쓰면 처음부터 100만 원씩 내지 않아도 되니 부담이 훨씬 줄어듭니다.
- 금리 우대: 디딤돌대출 등 정책자금을 이용하면 시중은행보다 훨씬 낮은 1~2%대 저금리가 적용되어, 월 이자 부담이 월세보다 더 적을 수도 있습니다.
3. 집을 팔 때의 ‘대출 승계’와 자산 가치
문의하신 ‘대출 승계’는 매수인이 원할 때만 선택하는 옵션일 뿐, 꼭 해야 하는 건 아닙니다. 일반적으로 집을 팔면 매매대금으로 기존 대출을 갚고, 남은 금액(차익)이 내 손에 들어옵니다. 이때 얻는 이익은 크게 두 가지입니다.
- ✔️시세 차익: 5년 뒤 집값이 올랐다면, 그 오른 만큼의 이익이 전부 내 몫이 됩니다.
- ✔️원금 회수: 5년 동안 갚아온 원금도 일시에 돌려받게 됩니다.
4. 실제적인 조언
월세를 계속 내면 5년 뒤에 남는 건 없습니다. 반면 아파트를 사고 대출을 갚으면 5년 뒤에는 ‘내가 갚은 원금 + 집값 상승분 + 내 집이라는 안정감’이 남아요. 비록 지방 아파트는 집값이 크게 오르지 않을 수도 있지만, 원금을 갚으면서 자산을 쌓아가는 속도는 월세보다 훨씬 빠릅니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
아파트 매매는 월세처럼 임대료 지출이 아니라 자산 형성 과정이며 5년 후 매도 시 대출 승계가 일반적이지만 내집마련 실패 개념은 아니라 보시면 될 것 같습니다